不動産取得税がかからない中古住宅とは？
中古住宅は、新築された日が平成9年4月1日以降、床面積が50㎡以上などであれば、軽減措置が適用されることにより不動産取得税がかからない可能性があります。
かかることとなったとしても、軽減措置が適用されれば税額は大きく減額されます。
不動産取得税がかからない戸建ての中古住宅と中古マンションの例をご紹介し、軽減措置の詳細も解説しましょう。
目次
- 1. 不動産取得税とは？計算方法と軽減措置
- 2. 不動産取得税がかからない中古住宅
- 2-1. 戸建ての中古住宅に不動産取得税がかからないケース
- 2-2. 中古マンションに不動産取得税がかからないケース
- 2-3. 免税点未満の中古住宅は不動産取得税がかからない
- 3. 中古住宅の不動産取得税はいつ払う？
- まとめ - 不動産取得税をかからないようにするための申告を忘れずに
不動産取得税とは？計算方法と軽減措置
不動産取得税の仕組みを知っておけば、不動産取得税がかからない中古住宅の条件を理解しやすくなります。
よって、まずは不動産取得税のあらましと計算方法、中古住宅に適用される不動産取得税の軽減措置を簡単にご紹介しましょう。
不動産取得税とは、建物や土地などの不動産を取得することにより課される税金であり、取得した不動産が所在する都道府県が徴収する地方税です。
不動産取得税は、建物を購入しつつ取得した場合は建物を取得したことに、土地を購入しつつ取得した場合は土地を取得したことに対して課されます。
そのため、建物と土地が一対で売りに出されている中古住宅を購入した場合は、建物と土地にそれぞれ不動産取得税がかかります。
たとえば、戸建ての中古住宅の多くは、建物と土地が一対で売りに出されていますが、それに該当する中古住宅を購入した場合は、建物と土地にそれぞれ不動産取得税がかかるといった具合です。
これは、中古マンションも変わりません。
中古マンションの多くは、建物である「一戸部分」と、土地である「敷地権（マンションの敷地権とは、そのマンションが建つ土地を利用する権利を指します）」が一対で売りに出されています。
それに該当する中古マンションを購入した場合は、建物である「一戸部分」と、土地である「敷地権」にそれぞれ不動産取得税がかかります。
不動産取得税の計算方法
建物や土地の不動産取得税は、以下のように「課税標準額」に税率を掛け算して計算します。
建物の不動産取得税の計算方法
課税標準額（取得した建物の固定資産税評価額）×建物の不動産取得税の税率（住宅である建物を取得した場合は3%、それ以外の建物を取得した場合は4%）＝建物の不動産取得税
土地の不動産取得税の計算方法
課税標準額（取得した土地の固定資産税評価額の2分の1）×土地の不動産取得税の税率（3%）＝土地の不動産取得税
式に含まれる課税標準額とは、なにかしらの税金が課される状況において、税率を掛け算する基となる額であり、課される税金によって意味が違うことがあれば、同じこともあります。
建物の不動産取得税を計算する際の課税標準額は、式に記したように「取得した建物の固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）」です。
土地の不動産取得税を計算する際の課税標準額は、式に記したように「取得した土地の固定資産税評価額の2分の1」となります。
建物や土地の固定資産税評価額とは、市町村が評価したその建物や土地の時価であり、売買価格より低くなるのが通例です。
売り出し中の中古住宅の固定資産税評価額は、その物件を取り扱う不動産業者に問い合わせるなどすれば把握できます。
ちなみに「総務省：不動産取得税」では、不動産取得税のあらましや計算方法をご確認いただけます。
中古住宅に適用される不動産取得税の軽減措置
不動産取得税には、多くの軽減措置が設けられています。
そして、不動産取得税がかからない中古住宅の多くは、軽減措置が適用されることにより不動産取得税がかかりません。
中古住宅に適用される不動産取得税の軽減措置は、主に2つです。
1つめの軽減措置は、建物を取得することにより課される不動産取得税に適用される「不動産取得税の課税標準の特例」です。
同軽減措置は、床面積が50㎡以上など一定の条件を満たす中古住宅を取得し、速やかに都道府県の税事務所に申告をすることにより適用されます。
適用されれば、建物の不動産取得税が大きく軽減されます。
2つめの軽減措置は、中古住宅などの住宅が建つ土地を取得することにより課される不動産取得税に適用される「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」です。
同軽減措置は、「不動産取得税の課税標準の特例」の適用条件を満たす中古住宅である建物と、その建物が建つ土地を同時に取得するなどし、速やかに都道府県の税事務所に申告をすることにより適用されます。
適用されれば、中古住宅などの住宅が建つ土地を取得することにより課される不動産取得税から一定の額が減額されます。
2つの軽減措置は、中古マンションの建物である「一戸部分」と、土地である「敷地権」にも適用されます。
不動産取得税がかからない中古住宅
戸建ての中古住宅は、平成9年4月1日以降に新築された、床面積が50㎡以上240㎡以下の物件であれば、2つの軽減措置が適用されることにより不動産取得税がかからない可能性があります。
中古マンションは、平成9年4月1日以降に新築された、戸内の床面積が50㎡以上200㎡程度以下の物件であれば、やはり2つの軽減措置が適用されることにより不動産取得税がかからない可能性があります。
2つの軽減措置の名称は、「不動産取得税の課税標準の特例」と「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」です。
2つの軽減措置が適用されれば、中古住宅の不動産取得税は大きく減額され、物件によっては不動産取得税がかかりません。
かかるとしても、不動産取得税は大きく軽減されます。
つづいて、不動産取得税がかからない戸建ての中古住宅と中古マンションの詳細を解説しましょう。
戸建ての中古住宅に不動産取得税がかからないケース
戸建ての中古住宅は、新築された日が平成9年4月1日以降であり、床面積が50㎡以上などであれば、2つの軽減措置が適用されることにより不動産取得税がかからない可能性があります。
不動産取得税がかかるとしても、2つの軽減措置が適用されれば税額は大きく軽減されます。
2つの軽減措置の名称は、「不動産取得税の課税標準の特例」と「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」です。
1つめの「不動産取得税の課税標準の特例」は、中古住宅の建物を取得することにより課される不動産取得税に適用されます。
2つめの「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」は、中古住宅が建つ土地を取得することにより課される不動産取得税に適用されます。
戸建ての中古住宅を購入し、「不動産取得税の課税標準の特例」と「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」が適用される主な条件は、以下のとおりです。
不動産取得税の軽減措置の主な適用条件
| 軽減措置名 | 主な適用条件 |
|---|---|
| 不動産取得税の課税標準の特例 | 床面積が50㎡以上240㎡以下である、昭和57年1月1日以降に新築された中古住宅である建物を取得し、取得した者がその中古住宅に居住している。昭和57年1月1日以降に新築された中古住宅である建物を取得した場合は、耐震リフォームが行われるなどして現行の耐震基準を満たす中古住宅である建物を取得し、取得した者がその中古住宅に居住している。 |
| 住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額 | 「不動産取得税の課税標準の特例」の適用条件を満たす中古住宅である建物が建つ土地を、建物と同時、または前後1年以内に取得した。 |
※ 各軽減措置は中古住宅を取得後速やかに税事務所に申告をすることにより適用される
ここから、2つの軽減措置の適用条件を満たす、平成20年に新築された築17年、販売価格が2,500万円である戸建ての中古住宅の不動産取得税をシミュレーションしましょう。
戸建ての中古住宅の購入を希望し、不動産取得税がかからない物件の条件を調べる方がいらっしゃいましたら、参考にしつつ購入予定の中古住宅の不動産取得税をシミュレーションしてください。
なお、不動産取得税をシミュレーションする戸建ての中古住宅をこれ以降「中古住宅A」と呼び、詳細を以下のように設定します。
中古住宅Aの詳細
- 販売価格は2,500万円
- 建物と土地が一対で売りに出されている
- 平成20年に新築（築17年）
- 建物の固定資産税評価額は700万円
- 土地の固定資産税評価額は800万円
- 建物の床面積は100㎡（約30坪）
- 土地の面積は82.5㎡（約25坪）
- 建物は「不動産取得税の課税標準の特例」の適用条件を満たす
- 土地は「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」の適用条件を満たす
上記には、建物や土地の固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）という聞き慣れない言葉が含まれます。
建物や土地の固定資産税評価額とは、市町村が評価した、その建物や土地の時価を指し、不動産取得税を計算する際の基となる額です。
建物や土地の固定資産税評価額は、売買価格より低くなるのが通例となっています。
どの程度低くなるかは、建物と土地によって大きく異なります。
建物の固定資産税評価額は、築浅であれば建物の売買価格の60%から50%程度など、築古であれば建物の売買価格の40%から30%程度などです。
土地の固定資産税評価額は、都市部の土地であれば売買価格の70%程度などですが、田舎の土地は売買価格の70%から20%程度などと掴み所がありません。
中古住宅の固定資産税評価額の目安
| 不動産の種類 | 固定資産税評価額 |
|---|---|
| 建物 | 築浅であれば建物の売買価格の60%から50%程度など、築古であれば建物の売買価格の40%から30%程度など |
| 土地 | 都市部の土地であれば売買価格の70%程度など、田舎の土地は売買価格の70%から20%程度など |
※ これらはあくまで目安であり、全ての中古住宅に該当するとは限らない
先述のとおり、建物や土地の固定資産税評価額は、不動産取得税を計算する基となります。
よって、売り出し中の中古住宅の不動産取得税をシミュレーションするためには、その物件の固定資産税評価額を把握しなければなりません。
売り出し中の中古住宅の固定資産税評価額は、その物件を取り扱う不動産業者に問い合わせることにより確認することが可能です。
問い合わせるのが面倒な場合は、先にご紹介した目安を参考に固定資産税評価額を予想し、不動産取得税をシミュレーションするのが良いでしょう。
固定資産税評価額の詳細は、私が運営するもう一つのサイト「固定資産税をパパッと解説」にてわかりやすく簡単に解説しています。
固定資産税評価額がよくわからないという方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。
お役立ち記事
固定資産税評価額とは？わかりやすく解説（パパっとすぐわかる）
中古住宅Aの建物の不動産取得税をシミュレーション
まずは、中古住宅Aの建物の不動産取得税をシミュレーションしましょう。
建物の不動産取得税は、本来は以下のように計算します。
建物の不動産取得税の計算方法
課税標準額（取得した建物の固定資産税評価額）×不動産取得税の税率（3%）＝建物の不動産取得税
式に含まれる課税標準額とは、なにかしらの税金が課される状況において、税率を掛け算する基となる額であり、課される税金によって意味が違うことがあれば、同じこともあります。
建物の不動産取得税を計算する際の課税標準額は、式に記したように「取得した建物の固定資産税評価額」です。
中古住宅Aの建物の固定資産税評価額は700万円のため、本来の不動産取得税は以下のように計算して21万円となります。
中古住宅Aの建物の本来の不動産取得税の計算例
課税標準額（中古住宅Aの建物の固定資産税評価額である700万円）×不動産取得税の税率（3%）＝21万円
しかし、中古住宅Aの建物は、「不動産取得税の課税標準の特例」の適用条件を満たします。
同軽減措置が適用されれば、以下のように課税標準額が「取得した建物の固定資産税評価額から一定の額を差し引いた額」に変更されます。
軽減措置適用後の建物の不動産取得税の計算方法
課税標準額（取得した建物の固定資産税評価額から一定の額を差し引いた額）×不動産取得税の税率（3%）＝建物の不動産取得税
固定資産税評価額から差し引く一定の額は、その建物が新築された日によって異なり、以下のとおりです。
固定資産税評価額から差し引く額
| 中古住宅が新築された日 | 差し引く額 |
|---|---|
| 平成9年4月1日以降 | 1,200万円 |
| 平成元年4月1日～平成9年3月31日 | 1,000万円 |
| 昭和60年7月1日～平成元年3月31日 | 450万円 |
| 昭和56年7月1日～昭和60年6月30日 | 420万円 |
| 昭和51年1月1日～昭和56年6月30日 | 350万円 |
| 昭和48年1月1日～昭和50年12月31日 | 230万円 |
| 昭和39年1月1日～昭和47年12月31日 | 150万円 |
| 昭和29年1月1日～昭和38年12月31日 | 100万円 |
中古住宅Aは平成20年に新築されているため、固定資産税評価額から差し引く額は1,200万円となります。
また、中古住宅Aの建物の固定資産税評価額は、700万円です。
したがって、固定資産税評価額より差し引く額が多くなり、課税標準額は0円となります。
つまり、中古住宅Aの建物は、以下のように計算して不動産取得税がかからないというわけです。
軽減措置適用後の中古住宅Aの建物の不動産取得税の計算例
課税標準額（固定資産税評価額である700万円から1,200万円を差し引いた0円）×不動産取得税の税率（3%）＝0円（不動産取得税がかからない）
不動産取得税がかからない中古住宅の購入を希望する場合は、「不動産取得税の課税標準額の特例」の適用条件を満たす物件をご購入ください。
そうすれば、新築された日次第では不動産取得税がかからないこととなり、かかるとしても税額は大きく軽減されます。
つづいて、中古住宅Aが建つ土地の不動産取得税をシミュレーションしましょう。
中古住宅Aの土地の不動産取得税をシミュレーション
つぎに、中古住宅Aが建つ土地の不動産取得税をシミュレーションしましょう。
中古住宅など、建物が建つ土地の不動産取得税は、本来は以下のように「取得した土地の固定資産税評価額の2分の1」を課税標準額として税額を計算します。
建物が建つ土地の不動産取得税の計算方法
課税標準額（取得した土地の固定資産税評価額の2分の1）×不動産取得税の税率（3%）＝建物が建つ土地の不動産取得税
中古住宅Aが建つ土地の固定資産税評価額は800万円のため、以下のように計算して土地の不動産取得税は12万円です。
中古住宅Aが建つ土地の不動産取得税の計算例
課税標準額（固定資産税評価額である800万円の2分の1の400万円）×不動産取得税の税率（3%）＝12万円
しかし、中古住宅Aが建つ土地は、「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」の適用条件を満たします。
同軽減措置が適用されれば、土地の不動産取得税から一定の額が差し引かれます。
差し引かれる額は、以下の2つのうちの多い方の額です。
土地の不動産取得税から差し引かれる額
- 4万5,000円
- 土地の1㎡あたりの固定資産税評価額の2分の1×200㎡を上限とする、建物の床面積の2倍×3%
上記の2番目の計算方法が難解ですが、以下のように計算して答えは29万904円です。
計算例
- 800万円（土地全体の固定資産税評価額）÷82.5㎡（土地の面積）÷2＝4万8,484円（土地1㎡あたりの固定資産税評価額の2分の1）
- 4万8,484円×200㎡（家屋の床面積の2倍）×3%＝29万904円（差し引かれる額）
本来の税額が12万円、軽減措置が適用されることにより差し引かれる額が29万904円であれば、中古住宅Aが建つ土地は不動産取得税はかからないこととなります。
以上で中古住宅Aの不動産取得税のシミュレーションが完了しました。
中古住宅Aは、2つの軽減措置が適用されることにより不動産取得税がかかりません。
戸建ての中古住宅に不動産取得税がかからない条件をまとめると、以下のとおりです。
不動産取得税がかからない戸建ての中古住宅の条件まとめ
- 新築された日が昭和57年1月1日以降、床面積が50㎡以上であるなどして、建物に「不動産取得税の課税標準の特例」が適用される
- 建物の固定資産税評価額が1,200万円以下などである
- 建物と同時、または前後1年以内に土地を取得するなどして、土地に「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」が適用される
なお、繰り返しになりますが、「不動産取得税の課税標準の特例」と「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」は、中古住宅を購入後速やかに税事務所に申告をすることにより適用されるため注意してください。
ちなみに、当サイト「誰でもわかる不動産売買」では、申告を忘れたときの対処法を解説する記事を公開中です。
中古住宅の購入を予定する方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。
お役立ち記事
不動産取得税を軽減する措置の申請を忘れたときの対処法
中古マンションに不動産取得税がかからないケース
中古マンションは、平成9年4月1日以降に新築された、戸内の床面積が50㎡以上200㎡程度以下の物件であれば、2つの軽減措置が適用されることにより不動産取得税がかからない可能性があります。
また、不動産取得税がかかるとしても、2つの軽減措置が適用されれば税額は大きく軽減されます。
2つの軽減措置の名称は、「不動産取得税の課税標準の特例」と「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」です。
難解ですが、順を追ってわかりやすく解説しましょう。
まずは、中古マンションを購入すると、一部例外を除き「建物」である一戸部分と、「土地」である敷地権を取得することを知ってください。
中古マンションを購入することにより取得する敷地権とは、そのマンションが建つ土地を利用する権利です。
つぎに、中古マンションを購入しつつ「建物」である一戸部分（これ以降「建物」と省略します）と、「土地」である敷地権（これ以降「土地」と省略します）を取得すると、それぞれに不動産取得税がかかることを理解してください。
最後に、一定の条件を満たす中古マンションを購入すると、建物には「不動産取得税の課税標準の特例」が適用され、土地には「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」が適用されることを把握してください。
それらが適用されれば、建物と土地にかかる不動産取得税が大きく軽減され、物件によっては不動産取得税がかからないこととなります。
「不動産取得税の課税標準の特例」と「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」は、一定の条件を満たす中古マンションを購入することにより適用されます。
主な適用条件は、以下のとおりです。
軽減措置の主な適用条件
- 戸内の床面積が50㎡以上200㎡程度以下など、ファミリー向けの中古マンションを購入した
- 昭和57年1月1日以降に新築された中古マンションを購入した
- 昭和57年1月1日より前に新築された中古マンションを購入した場合は、耐震補強工事が行われるなどして現行の耐震基準を満たす物件を購入した
- 軽減措置の適用条件を満たす中古マンションを購入後、速やかに税事務所へ軽減措置の適用を希望することを申告した
つづいて、平成22年に新築された築15年、販売価格が2,600万円の中古マンションの不動産取得税をシミュレーションしましょう。
中古マンションの購入を希望し、不動産取得税がかからない物件の条件を調べる方がいらっしゃいましたら、参考にしつつ購入予定の物件の不動産取得税をシミュレーションしてください。
なお、不動産取得税をシミュレーションする中古マンションをこれ以降「中古マンションA」と呼び、詳細を以下のように設定します。
中古マンションAの詳細
- 販売価格は2,600万円
- 新築日は平成22年（築15年）
- 建物である一戸部分の固定資産税評価額は1,170万円
- 土地である敷地権の固定資産税評価額は182万円
- 戸内の床面積が75㎡で「不動産取得税の課税標準の特例」と「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」の適用条件を満たす
上記には、固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）という聞き慣れない言葉が含まれます。
固定資産税評価額とは、市町村が評価した、建物や土地の時価です。
そして、建物や土地の不動産取得税は、その固定資産税評価額を基に計算します。
よって、中古マンションの不動産取得税をシミュレーションするためには、その物件の建物と土地の固定資産税評価額を把握しなければなりません。
中古マンションAの建物と土地の固定資産税評価額は記したとおりですが、売り出し中の中古マンションの建物と土地の固定資産税評価額は、その物件を取り扱う不動産業者に問い合わせれば把握できます。
また、その中古マンションの販売価格から、建物と土地の固定資産税評価額を予想することも可能です。
中古マンションの建物や土地の固定資産税評価額は、建物や土地の売買価格を下回るのが通例であり、その傾向は以下のとおりです。
中古マンションの固定資産税評価額の傾向
| 固定資産税評価額の傾向 | |
|---|---|
| 建物（一戸部分） | 築浅であれば建物（一戸部分）の売買価格の60%から50%程度など、築古であれば建物の売買価格の40%から30%程度など |
| 土地（敷地権） | 土地（敷地権）の売買価格の70%程度など |
※ これらはあくまで傾向であり、必ずこのとおりになるとは限らない
売り出し中の中古マンションは販売価格のみが記され、建物と土地の売買価格は記されていません。
よって、建物と土地の売買価格を予想する必要がありますが、多くの物件は、販売価格の9割程度が建物の売買価格です。
たとえば、2,600万円で売りに出されている中古マンションであれば、建物の売買価格は9割である2,340万円程度、土地の売買価格は残りの1割である260万円程度になるといった具合です。
そして、築15年、建物の売買価格が2,340万円の中古マンションであれば、建物の固定資産税評価額はその50%である1,170万円程度となります。
土地の売買価格が260万円の中古マンションであれば、土地の固定資産税評価額はその70%である182万円程度になります。
前置きが長くなりましたが、中古マンションAの不動産取得税のシミュレーションを開始しましょう。
中古マンションAの建物の不動産取得税をシミュレーション
中古マンションの建物（一戸部分）の不動産取得税は、本来は以下のように計算します。
中古マンションの建物（一戸部分）の不動産取得税の計算方法
課税標準額（取得した建物の固定資産税評価額）×不動産取得税の税率（3%）＝建物の不動産取得税
式に含まれる課税標準額とは、なにかしらの税金が課される状況において税率を掛け算する基となる額であり、課される税金によって意味が違うことがあれば、同じこともあります。
中古マンションの建物の不動産取得税を計算する際の課税標準額は、式に記したように「取得した建物の固定資産税評価額」です。
中古マンションAの建物の固定資産税評価額は1,170万円のため、以下のように計算して本来の不動産取得税は35万1,000円です。
中古マンションAの建物の不動産取得税の計算例
課税標準額（取得した建物の固定資産税評価額である1,170万円）×不動産取得税の税率（3%）＝35万1,000円
しかし、中古マンションAは「不動産取得税の課税標準の特例」の適用条件を満たします。
同軽減措置が適用されれば、課税標準額は「取得した建物の固定資産税評価額から一定の額を差し引いた額」に変更されます。
本来の不動産取得税の計算方法と、軽減措置適用後の不動産取得税の計算方法を比較すると以下のとおりです。
本来の不動産取得税の計算方法
課税標準額（取得した建物の固定資産税評価額）×不動産取得税の税率（3%）＝建物の不動産取得税
軽減措置適用後の不動産取得税の計算方法
課税標準額（取得した建物の固定資産税評価額から一定の額を差し引いた額）×不動産取得税の税率（3%）＝建物の不動産取得税
固定資産税評価額から差し引く額は、中古マンションが新築された日によって異なり、以下のとおりです。
固定資産税評価額から差し引く額
| 中古住宅が新築された日 | 差し引く額 |
|---|---|
| 平成9年4月1日以降 | 1,200万円 |
| 平成元年4月1日～平成9年3月31日 | 1,000万円 |
| 昭和60年7月1日～平成元年3月31日 | 450万円 |
| 昭和56年7月1日～昭和60年6月30日 | 420万円 |
| 昭和51年1月1日～昭和56年6月30日 | 350万円 |
| 昭和48年1月1日～昭和50年12月31日 | 230万円 |
| 昭和39年1月1日～昭和47年12月31日 | 150万円 |
| 昭和29年1月1日～昭和38年12月31日 | 100万円 |
中古マンションAが新築されたのは平成22年のため、固定資産税評価額から差し引く額は1,200万円です。
中古マンションAの建物の固定資産税評価額は1,170万円であり、差し引く額が1,200万円であれば、課税標準額は0円となります。
課税標準額が0円となれば、課税標準額に税率を掛け算して計算する建物の不動産取得税も0円となります。
すなわち、中古マンションAは、軽減措置が適用されることにより建物の不動産取得税がかからないというわけです。
つづいて、中古マンションAの土地の不動産取得税をシミュレーションしましょう。
中古マンションAの土地の不動産取得税をシミュレーション
中古マンションの土地（敷地権）の不動産取得税は、以下のように計算します。
中古マンションの土地（敷地権）の不動産取得税の計算方法
課税標準額（取得した土地の固定資産税評価額の2分の1）×不動産取得税の税率（3%）＝土地の不動産取得税
中古マンションの土地の不動産取得税を計算する際の課税標準額は、式に記したように「取得した土地の固定資産税評価額の2分の1」です。
中古マンションAの土地の固定資産税評価額は182万円のため、以下のように計算して本来の土地の不動産取得税は2万7,300円です。
中古マンションAの土地の不動産取得税の計算例
課税標準額（取得した土地の固定資産税評価額である182万円の2分の1の91万円）×不動産取得税の税率（3%）＝2万7,300円
しかし、中古マンションAには「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」が適用されます。
同軽減措置が適用されれば、課されることとなる土地の不動産取得税から一定の額が減額されます。
減額される額は、以下の2つのうちの多い方の額です。
土地（敷地権）の不動産取得税から減額される額
- 4万5,000円
- 土地（敷地権）の1㎡あたりの固定資産税評価額の2分の1×200㎡を上限とする、建物（一戸部分）の床面積の2倍×3%
2番目の計算方法が複雑ですが、大抵は2番目の額の方が大きくなります。
よって、少なくとも4万5,000円が減額されるとお考えになれば良いでしょう。
中古マンションAの土地の本来の不動産取得税は、2万7,300円でした。
したがって、4万5,000円が減額されれば、土地の不動産取得税はかからないこととなります。
以上で中古マンションAの建物と土地の不動産取得税のシミュレーションの完了です。
中古マンションAは、「不動産取得税の課税標準の特例」と「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」が適用されることにより不動産取得税がかかりません。
最後に、不動産取得税がかからない中古マンションの例をまとめましょう。
不動産取得税がかからない中古マンションの例のまとめ
- 新築された日が昭和57年1月1日以降
- 新築された日が昭和57年1月1日より前であれば、耐震補強工事が行われるなどして現行の耐震基準を満たす
- 戸内の床面積が50㎡以上200㎡程度以下で「不動産取得税の課税標準の特例」と「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」が適用される
- 建物（一戸部分）の固定資産税評価額が1,200万円以下など
免税点未満の中古住宅は不動産取得税がかからない
中古住宅は、「不動産取得税の課税標準の特例」と「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」が適用されれば、不動産取得税がかからない可能性があります。
しかし、それらの軽減措置が適用されなくとも、確実に不動産取得税がかからない中古住宅があります。
それは、免税点未満となる中古住宅です。
免税点未満となる中古住宅とは、不動産取得税を計算する際の課税標準額が一定の額に満たない中古住宅です。
中古住宅を購入すると、一部例外を除き建物と土地を取得したこととなり、それぞれに不動産取得税がかかります。
これは、中古マンションも変わりません。
建物や土地の不動産取得税は、以下のように「取得した建物の固定資産税評価額」または「取得した土地の固定資産税評価額の2分の1」を課税標準額として税額を計算します。
建物の不動産取得税の計算方法
課税標準額（取得した建物の固定資産税評価額）×不動産取得税の税率（3%）＝建物の不動産取得税
土地の不動産取得税の計算方法
課税標準額（取得した土地の固定資産税評価額の2分の1）×不動産取得税の税率（3%）＝土地の不動産取得税
そして、不動産取得税には、免税点という制度が設けられています。
不動産取得税の免税点とは、課税標準額が一定の額に満たなければ、不動産取得税がかからないという制度です。
具体的には、中古住宅である建物を取得した場合は課税標準額が12万円、土地を取得した場合は課税標準額が10万円に満たなければ、免税点未満となり不動産取得税がかからないこととなります。
これが、確実に不動産取得税がかからない中古住宅です。
ここで気になるのが、免税点未満となる中古住宅とは、どのような物件かという点です。
免税点未満となる中古住宅とは、著しく築年数が経過した、床面積や敷地面積が極めて狭い物件になるのが通例です。
よって、一般的な中古住宅を購入した場合は、残念ながら免税点未満となり不動産取得税がかからないこととなる可能性は極めて低いといえるでしょう。
中古住宅の不動産取得税はいつ払う？
中古住宅を購入する際は、不動産取得税をいつ払うか気になりますが、早ければ登記完了後2ヶ月から3ヶ月など、遅ければ数ヶ月などで払うこととなります。
中古住宅を購入すると、代金の決済完了後に所有権移転登記（しょゆうけんいてんとうき）を行うのが通例です。
所有権移転登記とはいわゆる名義変更であり、売買された中古住宅の所有権を持つ者を、売り主から買い主に移す行為を指します。
所有権移転登記は、代金の決済完了後に司法書士に依頼しつつ手続きを行うのが通例であり、早ければ決済完了後10日程度、遅ければ決済完了後2週間程度で完了します。
完了すれば、その情報が都道府県役場に伝わります。
そして、早ければ2ヶ月から3ヶ月後など、遅ければ数ヶ月後などに不動産取得税の納税義務者に納税通知書が発送されます。
納税通知書には一括で納めるための納付書が同封され、その納付書を以て銀行や郵便局などで不動産取得税を払うこととなります。
納付書には納付期限が記され、期限は都道府県によって異なるものの、主に納税通知書が発送された月の月末です。
なお、本記事では不動産取得税がかからない中古住宅をご紹介していますが、不動産取得税がかからない場合は納税通知書は届きません。
ちなみに、当サイト「誰でもわかる不動産売買」では、不動産取得税の納税通知書が届く時期の詳細を解説する記事を公開中です。ぜひご覧ください。
お役立ち記事
不動産取得税の通知がこない。不動産取得税はいつ払う？
まとめ - 不動産取得税をかからないようにするための申告を忘れずに
不動産取得税がかからない中古住宅をご紹介しました。
不動産取得税には、「不動産取得税の課税標準の特例」と「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」という軽減措置が設けられています。
そして、戸建ての中古住宅は、新築日が平成9年4月1日以降である、床面積が50㎡以上240㎡以下の物件を購入しつつそれらの軽減措置が適用されれば、不動産取得税がかからない可能性があります。
中古マンションは、新築日が平成9年4月1日以降である、戸内の床面積が50㎡以上200㎡程度以下の物件を購入しつつそれらの軽減措置が適用されれば、不動産取得税がかからない可能性があります。
不動産取得税がかからない中古住宅の条件を調べる方がいらっしゃいましたら、ぜひ参考になさってください。
なお、記事中でもご紹介しましたが、軽減措置の適用を受けるためには、中古住宅を購入後速やかに申告をする必要があるため注意してください。
申告は、必要書類を添付した申告書を税事務所に提出することにより完了します。
申告書は、都道府県役場のホームページからダウンロードするなどして入手でき、東京都は「不動産取得税｜申請様式 東京主税局」にて、大阪府は「耐震基準適合既存住宅（等の用に供する土地）の取得に対する不動産取得税の控除申告（減額申告（還付申請））」にて詳細をご確認いただけます。
申告書に添付すべき必要書類は都道府県によって異なるものの、多くの場合は登記事項証明書と、購入した中古住宅に居住することを証明できる住民票の写しです。
登記事項証明書とは、登記簿を写した書面を指します。
不動産の登記簿とは、その不動産が新築された日などの情報や、なにかしらの権利を有する者に関する情報が記された公の記録を指します。
難解ですが、申告書に添付すべき登記事項証明書は、中古住宅の代金決済完了後に早ければ10日程度で、遅ければ2週間程度で司法書士から郵送などで受け取ることとなります。
ご紹介した内容が、皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。
最終更新日：2025年10月
記事公開日：2021年4月
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