不動産投資のキャッシュフローとは?CFをマイナスにしない秘訣

不動産投資のキャッシュフローとは?CFをマイナスにしない秘訣

不動産投資のキャッシュフローとは、不動産投資を行いつつ手元に残るお金であり、多くの投資家は、キャッシュフローを得るために不動産投資を行います。

不動産投資のキャッシュフローをわかりやすく解説し、キャッシュフローをマイナスにしない秘訣をご紹介しましょう。

目次

1. 不動産投資のキャッシュフローとは、手元に残るお金

不動産投資におけるキャッシュフローとは、不動産投資を行うことにより手元に残るお金です。

キャッシュフローは、「家賃収入-投資用物件を維持するために必要となる支払い=キャッシュフロー(手元に残るお金)」などと計算します。

不動産投資はキャッシュフローを得るために行い、キャッシュフローを増やすことが主な目的であり、不動産投資が成功するか否かは、キャッシュフローが鍵を握ります。

不動産投資のキャッシュフローとは、不動産投資により手元に残るお金

また、不動産投資を行う投資家の話を聞くと「キャッシュフローが良い」「キャッシュフローが悪い」「キャッシュフローがマイナス」などの言葉が聞こえてきますが、その意味は以下のとおりです。

キャッシュフローが良い
キャッシュフローが良いとは、不動産投資を行いつつ手元に残るお金が多く、不動産投資が成功している状態を指します。
キャッシュフローが悪い
キャッシュフローが悪いとは、不動産投資を行いつつ手元に残るお金が少なく、不動産投資が上手くいかない状態を意味します。
キャッシュフローがマイナス
キャッシュフローがマイナスとは、不動産投資を行うものの支払いが多いなどの理由で手元にお金が残らず、不動産投資が赤字になっている状態を指します。

不動産投資におけるキャッシュフローは、具体的には以下の式で計算します。

不動産投資のキャッシュフローの計算式
家賃収入-ローンの返済額と利息-諸経費-税金=キャッシュフロー(手元に残るお金)

以上が、キャッシュフローを計算する具体的な式です。

式に含まれる「家賃収入」とは、所有する投資用不動産を入居者に貸すことにより得る家賃による収入です。

「ローンの返済額と利息」とは、資金を借り入れしつつ投資用不動産を購入した場合に必要となる返済の額と、返済にかかる利息です。

「諸経費」とは、投資用不動産を維持するために必要となる経費であり、主な経費は以下のとおりとなっています。

修繕費
修繕費とは、投資用不動産を修繕するために必要となる費用であり、屋根や外壁、ベランダ、廊下などの塗装、及び修理費用、エアコンやキッチン、ユニットバスなどの設備の修理、及び交換費用などを指します。

修繕費は、築年数が古い投資用不動産を購入するほど高くなりがちです。
火災保険料や地震保険料
火災保険や地震保険などの損害保険の加入するために必要となる保険料が諸経費となります。
管理組合に支払う管理費や修繕積立金
マンションの一戸を購入しつつ賃貸する場合は、管理組合に管理費を支払いつつ修繕積立金を積み立てる必要があり、それらの費用が諸経費となります。
管理会社に支払う管理費
アパートやマンションを一棟丸ごと購入しつつ賃貸する状況において、管理会社に家賃の入金管理や清掃などを委託する場合は、管理会社に費用を支払う必要があり、その費用が諸経費となります。

以上が、主な諸経費です。

そして、キャッシュフローの計算式に含まれる「税金」とは、不動産所得にかかる所得税などを指しますが、減価償却により、投資用不動産を所有中に支払う税金を減らすことができます。

つづいて、キャッシュフローの計算式に含まれる税金の種類と、税金を減らすことができる減価償却の詳細をわかりやすくご紹介しましょう。

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2. キャッシュフローの計算式に含まれる税金と減価償却

キャッシュフローは「家賃収入-ローンの返済額と利息-諸経費-税金=キャッシュフロー」と計算し、式に含まれる税金は、以下のとおりです。

所得税
不動産投資により得た収入を不動産所得と呼び、不動産所得には所得税が課されます。

所得税の税率は、不動産所得が多いほど高くなる累進課税であり、5%から45%です。
住民税
不動産所得には住民税が課され、住民税の税率は一律10%です。
復興特別所得税
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興を図るために必要な財源を確保するために創設された税金です。

復興特別所得税は、所得税そのものの額に復興特別所得税の税率である2.1%を掛け算しつつ計算します。
固定資産税と都市計画税
投資用不動産を購入するなどして取得すると、建物と土地を所有することとなり、その両方に固定資産税が課されます。

また、購入した投資用不動産が都市部に所在する場合は、固定資産税に加え都市計画税も課されることとなります。

固定資産税の税率は1.4%、都市計画税の税率は0.3%であり、固定資産税と都市計画税は、所有する投資用不動産の固定資産税評価額を基に計算されます。

以上が、キャッシュフローの計算式に含まれる税金です。

不動産投資において支払う必要がある税金は、キャッシュフローを悪化させる最大の要因であり、多くの投資家は節税に励みますが、最も簡単に節税できる方法に減価償却があります。

不動産投資における減価償却とは、購入した投資用不動産の購入代金の一部を毎年少しずつ必要経費に含めることです。

不動産投資を行うことにより課される所得税と住民税は、不動産所得に課されますが、不動産所得は以下の式で計算します。

不動産所得の計算式
1年間の家賃収入-1年間の必要経費=不動産所得

不動産所得は上記の式で計算し、1年間の必要経費に含めることができるのが減価償却です。

たとえば、1億円の新築の木造アパートを購入した場合は、1億円を22に分割した額である約455万円などを22年間にわたり毎年の必要経費に含めることができます。

また、3億円の新築の鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションを購入した場合は、3億円を47に分割した額である約639万円などを47年間にわたり毎年の必要経費に含めることができます。

減価償却により必要経費が増えれば、1年間の家賃収入から1年間の必要経費を差し引きつつ計算する不動産所得の額が減ります。

不動産所得の額が減れば、不動産所得にかかる所得税と住民税の額も減ることとなります。

所得税と住民税の額が減れば、キャッシュフローは大幅に改善されます。

ただし、減価償却には減価償却ができる期間が定められ、期間が完了すれば不動産所得が増えることとなり、キャッシュフローが悪化するため注意してください。

減価償却できる期間を法定耐用年数と呼び、詳細は以下のとおりです。

木造住宅
賃貸アパートなど、木造住宅の法定耐用年数は22年であり、22年間に限り減価償却できます。
鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅
賃貸マンションなど、鉄骨鉄筋コンクリート造の投資用不動産の法定耐用年数は47年であり、47年に限り減価償却できます。
中古の投資用不動産
中古の投資用不動産は「(法定耐用年数-築年数)+(築年数×20%)」と計算しつつ減価償却できる期間が決定します。

たとえば、木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、築10年の木造住宅を購入した場合は「(22年-10年)+(10年×20%)=14年」と計算し、減価償却できる期間は14年です。

以上が法定耐用年数であり、減価償却できる期間です。

減価償却の詳細は、当サイトで公開するコンテンツにてわかりやすく解説しています。

同コンテンツでは、減価償却により減った所得税の額は、投資用不動産を売却後に支払うこととなる場合があるなど、減価償却の注意点もご紹介中です。

減価償却の詳細をお知りになりたい方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。

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3. 不動産投資のキャッシュフローをマイナスにしない工夫

不動産投資におけるキャッシュフローとは、不動産投資を行うことにより手元に残るお金であり、不動産投資はキャッシュフローを得るために行い、キャッシュフローを増やすことが目的です。

しかし、ときに不動産投資はキャッシュフローがマイナスになることがあります。

キャッシュフローがマイナスであれば、修繕費などを支払えません。

修繕費を支払えなければ入居者が減るなどして家賃収入が減り、さらにキャッシュフローが悪化しつつ負のスパイラルに陥ります。

ここからは、キャッシュフローをマイナスにしない秘訣をご紹介しましょう。

空室率を低くする
キャッシュフローは様々な方法により改善しますが、最も効果があるのは空室を出さないことです。

空室からは家賃収入を得られず、空室は持っているだけでキャッシュフローが悪くなります。

よって、キャッシュフローをマイナスにしないためには、空室率を減らさなければなりません。

空室率を減らすには、立地条件の良い投資用不動産を購入する、条件が類似する他の投資用不動産を調査し、その物件より賃料を低く設定する、リフォームを実施しつつ魅力がある物件にするなどが有力です。

ただし、あまりに賃料を下げたり、高額な費用を要するリフォームを実施すれば、キャッシュフローが減ることとなる場合があるため注意してください。
投資開始時の借入金額を少なくする
不動産投資は、銀行から資金を借り入れつつ始めるのが通例ですが、借入金額が多いほど月々の返済額が増え、キャッシュフローが少なくなります。

よって、不動産投資は、可能であればフルローンやオーバーローンは避け、手持ちの資金が多い状態で始めるのが理想であり、手持ちの資金が多い状態で始めれば借入金額が減り、キャッシュフローが多くなります。
返済期間を長く設定する
返済期間を長く設定すれば、月々の返済額が減り、キャッシュフローが多くなります。

ただし、返済期間を長く設定すれば支払う利息が増え、月々のキャッシュフローは多くなるものの、投資全体のキャッシュフローは悪くなるため留意してください。

なお、不動産投資を行うためのローンの返済期間は、築古より築浅が、木造より鉄骨鉄筋コンクリート造の方が長く設定できる傾向があります。

よって、返済期間を長く設定しつつ月々のキャッシュフローを良くしたいと希望する場合は、築浅で鉄骨鉄筋コンクリート造の投資用不動産を購入するのが理想です。
法人化を検討する
不動産投資は、個人事業者として行う場合と、法人として行う場合があります。

個人事業者として不動産投資を行う場合と、法人として不動産投資を行う場合に最も異なるのは、所得税の税率です。

個人事業者として不動産投資を行いつつ得る所得を不動産所得と呼び、不動産所得にかかる所得税の税率は5%から45%であり、不動産所得が多いほど税率が高くなる累進課税です。

一方、法人として不動産投資を行いつつ得る所得を「所得」と呼び、所得には法人所得税が課されます。

法人所得税の税率は、資本金1億円以下の法人であれば、所得が800万円以下の部分は15%、800万円を超える部分は23.20%であり、所得が低くとも税率が高く、所得が高くとも税率はさほど上がらないという特徴があります。

よって、現在の不動産所得にかかる所得税の税率を確認し、法人化した場合にかかる法人所得税の税率の方が低ければ、法人化することによりキャッシュフローが改善する可能性があります。

所得税の税率は「国税庁タックスアンサーNo.2260 所得税の税率」にて、法人所得税の税率は「国税庁タックスアンサーNo.5759 法人税の税率」にてご確認いただけます。

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まとめ - 本来のキャッシュフローは「お金の流れ」

不動産投資のキャッシュフローをご紹介しました。

不動産投資のキャッシュフローとは、不動産投資を行いつつ手元に残るお金です。

不動産投資はキャッシュフローを得るために行い、キャッシュフローを増やすことが目標となります。

キャッシュフローを増やすためには様々な方法がありますが、最も効果があるのは空室率を減らすことです。

空室率を減らすためには、立地条件が良い投資用不動産を購入する、リフォームを実施しつつ入居者に魅力的な部屋を提供するなどが有力です。

また、ローンを用いて投資用不動産を購入する場合は、築年数が新しい物件を購入しつつ借り入れ期間を長く設定する、自己資金を多く用意しつつ借り入れ額を減らすなども有効となります。

加えて、満足できるキャッシュフローを得られるか否かは、物件のポテンシャルに依存する部分があるため、収益性を見極めつつ物件を購入する力を養うことも重要です。

不動産投資のキャッシュフローをお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

なお、この記事でご紹介したとおり、不動産投資のキャッシュフローとは、不動産投資を行うことにより手元に残るお金を指しますが、一般にはお金の出入りを指します。

具体的には、お金が入ることをキャッシュイン、お金が出ることをキャッシュアウトと呼び、キャッシュインからキャッシュアウトを差し引いた額がキャッシュフローです。

ご紹介した内容が、不動産投資のキャッシュフローをお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

最終更新日:2022年5月
記事公開日:2018年7月

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