REITとは?儲かるの?わかりやすく簡単に解説

REITとは?わかりやすく解説

不動産投資に関する本を読むと「REIT(リート)なら少額で不動産投資ができる」などと書かれています。

REITとは、不動産投資を行う会社などが発行する金融商品であり、株と同じく安いときに買って高いときに売れば儲かります。

REITは月々1万円などから購入できますが、日本経済が足踏み状態の最近は、国内型のREITはあまり儲からないようです。

REITをわかりやすく簡単に解説しましょう。

目次

1. REITとは?わかりやすく簡単に解説

はじめに、REITの全体像をわかりやすく簡単に解説します。

REITは多種多様で複雑なため、まずは全体像を把握してください。

REITとは、不動産投資を行う会社などが発行する、株と同じく安いときに買って高いときに売れば儲かる金融商品です。

不動産投資は投資家自らがアパートなどの投資用物件を購入し、賃貸して家賃収入を得ます。

よって、始めるためには数千万円などの費用が必要です。

一方、REITは不動産投資を専門とする投資会社などが発行する「REIT」を購入します。

REITの価格は様々ですが、買い方によっては月々1万円程度から購入することが可能です。

購入代金を受け取った投資会社などは、その代金でオフィスビルやマンションなどを購入し、賃貸して収入を得ます。

収入を得れば、得た収入の一部を投資家に分配金という名目で還元します。

もしくは、得た収入で投資用物件を買い足し、より多くの収入を得ようと努力します。

発行元の業績が良ければ、そのREITは値上がります。

値上がりすれば、REITを購入した投資家は証券会社などで売却して利益を得ることができます。

これが、REITの大まかな全体像です。

REITとは不動産投資を行う会社が発行する金融商品

そして、REITは「J-REIT」「国内型REIT」「海外型REIT」「ミックス型REIT」「私募REIT」に大きく分類されます。

つづいて、それらのREITの詳細をわかりやすく簡単に解説しましょう。

なお、REITの詳細は「三井住友トラスト・アセットマネジメント|REIT(リート)とは」にて確認することが可能です。

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1-1. J-REITとは?わかりやすく解説

J-REITとは、不動産投資を専門とする日本の投資会社が発行するREITであり、株と同じく価格が変動する金融商品です。

投資家がJ-REITを購入すれば、投資会社は得た代金でオフィスビルや物流施設、マンション、商業施設、ホテルなどを購入して賃貸します。

そして、利益が出れば、得た利益を分配金という名目で投資家に還元します。

分配金の額は利益の大きさに応じて決定され、利益が多いほど分配金は多くなります。

分配金が多ければそのJ-REITは値上がりし、値上がりしたJ-REITは証券会社を経緯させて他の投資家に売却することが可能です。

J-REITとは?わかりやすく解説

2024年7月の時点においてJ-REITを発行する投資会社の数は58であり、58の投資会社から58の銘柄のJ-REITが発行されています。

J-REITの価格を「投資口価格」と呼び、2024年7月の時点において投資口価格は5万円から60万円程度となっています。

つまり、J-REITを購入するためには安くとも5万円程度、高ければ60万円程度が必要というわけです。

同じく2024年7月の時点において、J-REITの分配金の平均利回りは5%程度となっています。

J-REITの分配金の利回りとは、J-REITを保有することにより受け取ることができる分配金の額の大きさを表します。

たとえば、50万円のJ-REITを購入し、年に2万5,000円の分配金を受け取ることができるとすれば以下のように計算し、利回りは5%です。

分配金利回りの計算例
2万5,000円(受け取ることができる分配金)÷50万円(保有するREITの投資口価格)×100=5%

ようするに、50万円分のJ-REITを保有すれば、年に2万5,000円程度の分配金を受け取ることができるというわけです。

株式投資の利回りの目安は3%~5%といわれるため、J-REITは株より儲かる可能性があるといえるでしょう。

ただし、日本経済が足踏みする昨今は、東証REIT指数は下がり気味です。

東証REIT指数とは、J-REITを発行する全投資会社が所有する不動産の時価総額を表した指数であり、2003年3月末の時価総額を1000とした指数です。

2021年7月の東証REIT指数は2100程度であったものの、2024年5月には1700程度まで下がっています。 東証REIT指数が下がるということは、J-REITを発行する投資会社が所有する投資用物件の数が減っている、または不動産市場が下降気味であることを意味し、あまり好ましいことではありません。

最新のJ-REITの全銘柄と投資口価格、平均利回りは「J-REIT 不動産投信情報ポータル|利回り一覧」にて確認することが可能です。

なお、J-REITは日本の投資会社が発行しますが、投資会社自体も「J-REIT」と呼ぶため留意してください。

J-REITの仕組みの詳細は「一般社団法人投資信託協会|J-REITの仕組み」にてご確認いただけます。

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1-2. 国内型REITとは?わかりやすく解説

国内型REITとは日本の資産運用会社が発行するREITであり、投資信託として購入するREITです。

国内型REITは、証券会社で月々1万円などから購入できます。

投資家が国内型REITを購入すれば、その代金を受け取った資産運用会社はJ-REITや国内の不動産に関する株式などを売買して利益を得ます。

利益が多ければその国内型REITは値上がり、場合によっては分配金も支払われます。

そして、値上がりした国内型リートは証券会社で売却することが可能です。

こう聞くとJ-REITとの違いはないと感じますが、発行元と投資家から支払われた購入代金の使い道が大きく異なります。

J-REITは不動産投資を専門とする投資会社が発行し、投資家から支払われた購入代金は不動産投資に充てられます。

一方、国内型REITは投資を専門とする資産運用会社が発行し、投資家から支払われた購入代金が不動産投資に充てられることはありません。

投資家から支払われた購入代金は、他の不動産関連の金融商品を購入する費用に充てられます。

J-REITと国内型REITの違い

J-REIT 国内型REIT
発行元 不動産投資を専門とする投資会社 投資を専門とする資産運用会社
投資家から支払われた購入代金の使い道 不動産投資 不動産に関する金融商品の購入
購入できる価格 5万円~60万円程度 月々1万円程度から

2024年7月の時点において45程度の銘柄の国内型REITが商品化され、国内型REITの仕組みをわかりやすく簡単に図解でご紹介すると以下のとおりです。

国内型REITとは?わかりやすく解説

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1-3. 海外型REITとは?わかりやすく解説

海外型REITとは日本の資産運用会社が発行するREITであり、投資信託として購入するREITです。

海外型REITは、国内型REITと同じく証券会社で月々1万円などから購入できます。

海外型REITも国内型REITと同じく、投資家から支払われた購入代金が不動産投資に充てられることはありません。

投資家が海外型REITを購入すれば、その代金を受け取った資産運用会社は、海外で発行されている不動産に関する金融商品を売買して利益を得ます。

得た利益が大きければその海外型REITは値上がりし、場合によっては投資家に分配金が支払われます。

分配金が支払われなくとも、値上がりした海外型REITは証券会社で売却することが可能です。

2024年7月の時点において、50程度の銘柄の海外型REITが商品化され、海外型REITを図解でわかりやすく簡単にご紹介すると以下のとおりです。

海外型REITとは?わかりやすく解説

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1-4. ミックス型REITとは?わかりやすく解説

ミックス型REITとは、国内型REITと海外型REITをミックスしたREITであり、投資信託として購入するREITです。

ミックス型REITは、国内型REITや海外型REITと同じく証券会社で月々1万円などから購入できます。

ミックス型REITも国内型REITや海外型REITと同じく、投資家から支払われた購入代金が不動産投資に充てられることはありません。

投資家がミックス型REITを購入すれば、その代金を受け取った資産運用会社は、国内外の不動産に関する金融商品を売買しつつ利益を得ます。

得る利益が大きければその海外型REITは値上がりし、値上がりすれば証券会社で売却することが可能です。

2024年7月の時点において、ミックス型REITの銘柄は多くありません。

ミックス型REITを図解でわかりやすく解説すると、以下のとおりです。

ミックス型REITとは?わかりやすく解説

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1-5. 私募REITとは?わかりやすく解説

私募REITとは、J-REITと同じく不動産投資の側面を持つ金融商品であり、不動産投資を専門とする投資会社が発行するREITです。

私募REITもJ-REITと同じく、安いときに買って高いとき売れば儲かります。

であればJ-REITと違いがないと感じますが、私募REITは一般の投資家は購入できず投資口価格(私募REITの価格)は1億円以上です。

私募REITを購入できるのは、一定の基準を満たす機関投資家(銀行や保険会社、投資会社、年金積立金管理運用独立行政法人など)のみとなっています。

また、私募REITは証券会社で売買できず、私募REITを発行する投資会社、もしくは機関投資家のみを相手に直接売買することが可能です。

機関投資家が私募REITを購入すれば、投資会社は得た代金でオフィスビルやマンションなどを購入して賃貸し、利益が出れば機関投資家に分配金を支払います。

分配金の額が多ければ、その私募REITは値上がりします。

私募REITを図解でわかりやすく解説すると、以下のとおりです。

私募REITとは?わかりやすく解説

J-REITは証券会社で誰もが売買できるため、発行する投資会社の業績が一時的に悪化するなどすれば売り注文が殺到し、投資口価格が下がります。

それでは、投資会社は思い切った不動産投資ができません。

一方、私募REITは資金に余裕がある機関投資家のみが売買できるため、投資会社の業績が一時的に悪化したとしても安易に売りに出されることがなく、発行元は長期的な視点で不動産投資を行うことができます。

2023年12月末の時点において私募REITの銘柄は54であり、詳細は「ARES マンスリー レポート(2024年1月)」にて確認することが可能です。

J-REITと私募REITの違いをわかりやすく簡単にまとめると、以下のとおりです。

J-REITと私募REITの違い

J-REIT 私募REIT
購入できる者 全投資家 一定の条件を満たす機関投資家
購入先 証券会社 私募REITを発行する投資会社、または私募REITを所有する機関投資家
投資口価格(購入できる価格) 5万円~60万円程度 1億円以上
投資口価格を決定する要素 そのJ-REITの市場価格 その私募REITを発行する投資会社が所有する不動産の鑑定評価額の合計
利回り 4.7%程度 4%程度
発行元の投資会社がREITを買い取るか クローズドエンド型(買い取らない) オープンエンド型(買い取る)
2023年12月末の銘柄数 58(わずかに減少傾向) 54(増加傾向)
2023年11月末で全投資法人が所有する不動産の資産合計額(取得価額ベース) 22兆6,985億円 5兆8,731億円

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2. REITのメリット

REITとは不動産投資の側面を持つ金融商品であり、株と同じく安いときに買って高いときに売れば儲かります。

また、月々1万円程度から購入できる、株のように暴落することがないなどのメリットがあります。

ここから、REITのメリットをわかりやすく簡単にご紹介しましょう。

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2-1. 月々1万円程度から購入できる

REITは金融商品だけに、まとまった資金がなければ購入できないと感じますが、投資信託のREITであれば月々1万円程度から購入できます。

投資信託のREITとは、資産運用会社が発行するREITです。

投資家が投資信託のREITを購入すれば、その代金を受け取った資産運用会社は、国内外の不動産に関する金融商品を売買して利益を得ます。

得る利益が多ければその投資信託のREITは値上がりし、場合によっては投資家に分配金が支払われます。

値上がりしたREITは、証券会社で売却することが可能です。

REITなどの金融商品を月々1万円程度から購入することを積立投資などと呼び、「積立注文で購入する」などと表現します。

金融商品でありながら月々1万円程度から購入できるのが、REITのメリットです。

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2-2. 不動産投資の知識不要で購入できる

不動産投資は多かれ少なかれ不動産に関する知識がなければできませんが、REITは知識不要で始めることができます。

J-REITを購入すれば、不動産投資を専門とする投資会社が不動産投資を行い、得た利益を還元してくれます。

投資信託のREITを購入すれば、投資を専門とする資産運用会社が不動産に関する金融商品を売買し、得た利益を還元してくれます。

不動産に関する専門知識がなくともできることが、REITのメリットです。

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2-3. REITは株のように暴落しない

株は暴落することがありますが、REITはよほどのことがなければ暴落しません。

REITが暴落しない理由は「複数種類の資産で成り立つ」というREITの仕組みにあります。

たとえば、J-REITを発行する「日本ビルファンド投資法人」という投資法人は、2024年7月の時点において67の投資用物件を所有しつつ賃貸しています。

余程のことがなければ、67の投資用物件から一斉に入居者が退去して賃料収入が途絶えるようなことはありません。

また、資産運用会社が発行する投資信託のREITには、不動産に関する複数種類の金融商品が含まれ、それらが一斉に値下がりすることは希です。

投資法人や資産運用会社は複数種類の投資用物件や金融商品を保有しつつリスクを分散させ、発行するREITが暴落しないように心掛けています。

株のように暴落しないことが、REITのメリットです。

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2-4. 投資信託のREITは不動産投資より流動性が高い

投資信託のREITは証券会社で購入できますが、一部例外を除き、証券会社を通して発行元に換金を請求することが可能です。

不動産投資は投資用物件を購入して始めますが、失敗して物件を売却しようとしても買い手が付かないことがあります。

資金を借り入れて投資用物件を購入した場合は、買い手が付かなければ返済が滞ります。

一方、投資信託のREITの多くは、いつでも発行元に換金を請求できます。

現物の投資用物件より換金性に優れるのが、投資信託のREITのメリットです。

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3. REITのデメリットとリスク

REITは金融商品だけに購入時より値下がりすることがあり、分配金が支払われないこともあります。

ここから、REITのデメリットとリスクをご紹介しましょう。

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3-1. 元本割れすることがある

REITは株と同じく金融商品だけに、値下がりして元本割れすることがあります。

元本割れとは、購入した金融商品が、購入額より値下がりすることです。

元本割れした金融商品を所有する投資家は、その金融商品を売却しても元が取れず損をします。

REITが値下がりする理由は様々ですが、主に不動産市場の低迷が挙げられます。

J-REITであれば、景気が悪化することにより投資会社が賃貸するオフィスビルに空室が出るようになり、それに伴いJ-REITが値下がりするといった具合です。

また、J-REITを発行する投資会社は複数種類の投資用物件を保有しつつ賃貸しますが、それらの不動産は人口が多い都市部に集中する傾向があります。

たとえば、J-REITを発行する投資法人「日本都市ファンド投資法人」は、2024年7月の時点において141の投資用物件を保有しつつ賃貸していますが、うち71件は東京圏に所在します。

よって、東京圏に大規模な災害が起きるなどすれば、日本都市ファンド投資法人が発行するJ-REITは値下がりすると予想されます。

不動産市場の低迷や、災害などにより値下がりする虞があることがREITのリスクです。

なお、REITは値下がりして元本割れすることがありますが、値下がりした原因が解決すれば、多くの場合は価格が回復します。

ちなみに当サイト「誰でもわかる不動産売買」では、10を超えるリートのデメリットをご紹介するコンテンツを公開中です。

リートのデメリットにご興味のある方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。

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REITはやめとけといわれる理由

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3-2. 分配金は確実ではない

株は、その株券を発行した株式会社の業績が良ければ、投資家に配当金が支払われます。

しかし、株式会社の業績が悪ければ配当金は支払われません。

REITも同じであり、そのREITを発行した投資法人や資産運用会社が利益を得ていなければ分配金は支払われません。

分配金が確実ではないことが、REITのリスクとデメリットです。

なお、投資信託のREITの多くは、資産運用会社が利益を得ていたとしても分配金が支払われないため留意してください。

投資家から支払われた購入代金を受け取った資産運用会社は、その代金で不動産に関する金融商品をさらに買い足し、増収を目指します。

増収すれば、その投資信託のREITは値上がりします。

値上がりした投資信託のREITは、一部例外を除き証券会社を通じて資産運用会社に換金を請求することが可能です。

つまり、投資信託のREITの多くは、分配金ではなく売却益を期待するというわけです。

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3-3. 投資会社が倒産することがある

J-REITは不動産投資を専門とする投資会社が発行しますが、投資会社は経営状況が悪ければ倒産します。

投資会社が倒産すれば、その投資会社が発行したJ-REITは大きく値下がりします。

実際に、J-REITを発行する投資会社「ニューシティ・レジデンス投資法人」が2008年に倒産しました。

その際は全J-REITへの信頼が失われ、業績が好調であったJ-REITも値下がりしています。

その後、J-REIT市場は回復しましたが、一つの投資会社が倒産することにより一斉に値下がりする虞があることがJ-REITのリスクとデメリットです。

また、投資信託のREITは、思うような収益が上がらなければ繰り上げ償還します。

投資信託の繰り上げ償還とは、予定を切り上げてその商品の販売と運用を中止することです。

繰り上げ償還されれば、その投資信託のREITは発行元が換金することとなりますが、思うような利益が上がらないことにより繰り上げ償還された場合は、購入額より低く換金されるのが通例となっています。

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4. REITの買い方と始め方

J-REITも投資信託のREITも、証券会社で購入することが可能です。

また、楽天証券やSBI証券などのいわゆる「ネット証券」であれば、ネット上で全ての手続きが完了します。

ここからは、ネット証券でREITを購入する方法をご紹介しましょう。

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4-1. 証券会社で口座を開設する

はじめに、楽天証券やSBI証券などのホームページで口座を開設します。

「口座」と聞くと銀行口座をイメージしますが、証券会社の口座も変わりません。

ただし、証券会社の口座には、預金ではなくその証券会社で販売されているREITなどの金融商品を購入するための資金を入金します。

証券会社で口座を開設する際は身分証明書の提示を求められますが、多くのネット証券ではスマートフォンで身分証明書を撮影し、アプリを経由して転送することにより手続きが完了します。

身分証明書を転送するアプリは、Google PlayやApp Storeよりダウンロードすることが可能です。

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4-2. 証券会社の口座にREITの購入資金を入金する

証券会社の口座が開設できれば、銀行や郵便局などから開設した口座にREITを購入するための資金を入金します。

月々1万円などの積立注文で投資信託のREITを購入する場合は、1年分である12万円などを入金してください。

J-REITを購入する場合は、そのJ-REITを購入できる額を入金します。

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4-3. REITを購入する

証券会社の口座への入金が完了すれば、そのネット証券のホームページ上でREITを購入します。

そして、分配金や売却代金を得れば、その口座に振り込まれます。

口座に振り込まれた分配金や売却代金は、任意の口座に振り込むことが可能です。

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まとめ

REITをわかりやすく簡単に解説しました。

REITとは、株と同じく価格が変動する投資商品であり、安く買って高く売れば儲かる金融商品です。

REITは「J-REIT」「国内型REIT」「海外型REIT」「ミックス型REIT」「私募REIT」に大きく分類されます。

J-REITと私募REITは日本の投資会社が発行するREITであり、投資家から支払われた購入代金は不動産投資を行うための費用として使用されます。

そして、発行元の業績が良ければ分配金が支払われ、そのREITは値上がりします。

値上がりしたJ-REITは証券会社で他の投資家に売却でき、私募REITは発行元や他の投資家に売却することが可能です。

国内型REITと海外型REIT、ミックス型REITは投資信託のREITであり、資産運用会社が発行します。

投資家から資産運用会社に支払われた購入代金は、不動産に関する金融商品を購入するための費用として使用されます。

発行元の運用が上手ければそのREITは値上がりし、証券会社を経由して発行元に換金を請求することが可能です。

ご紹介した内容が、REITをお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

最終更新日:2024年7月
記事公開日:2022年8月

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