不動産投資とは？仕組みをわかりやすく簡単に解説
不動産投資とは、不動産を買って貸して売って儲ける投資です。
不動産投資は上手くすれば大きく儲かりますが、失敗すれば借金だけが残ります。
不動産投資の仕組みとリスクをわかりやすく簡単に解説しましょう。
目次
- 1. 不動産とは？
- 2. 不動産投資とは？仕組みをわかりやすく簡単に解説
- 2-1. 中古のアパートやマンションを買って貸して儲ける
- 2-2. 中古のアパートやマンションを売って儲ける
- 2-3. 土地を買って貸して売って儲ける
- 3. 不動産投資は、失敗すると借金だけが残る
- 4. これだけは知っておきたい「不動産の利回り」
- まとめ - 不動産投資を始めるためには「資金を借入れできる力」が必要
1. 不動産とは？
はじめに、「不動産投資」という言葉に含まれる「不動産」の意味をわかりやすく簡単に解説します。
手っ取り早く不動産投資の意味を知りたい場合は、この記事の「2. 不動産投資とは？仕組みをわかりやすく解説」をご覧ください。
不動産とは、売り買いや貸し借りできる建物と土地を指します。
売り買いや貸し借りできる建物とは、住宅やアパート、マンション、ビル、店舗、事務所、工場などが挙げられます。
学校や市町村役場、病院などの公共の建物は、一部例外を除き売り買いや貸し借りされることがないため、不動産と呼ばれることは希です。
売り買いや貸し借りできる土地とは、住宅やアパート、マンション、ビル、店舗、事務所、工場などを建てることができる土地です。
また、それらの建物が建つ土地も不動産と呼びます。
加えて、ブルドーザーで平らにすることによって、それらの建物を建てることができる土地も不動産と呼ぶことがあります。
公園や学校の運動場などは、一部例外を除き売り買いや貸し借りされることがないため、不動産と呼ばれることは滅多にありません。
不動産の具体例
| 不動産の種類 | 具体例 |
|---|---|
| 建物 | 住宅やアパート、マンション、ビル、店舗、事務所、工場など |
| 土地 | 住宅やアパート、マンション、ビル、店舗、事務所、工場などを建てることができる土地、またはそれらの建物が建つ土地、もしくは造成することによりそれらの建物を建てることができる土地 |
つづいて、不動産投資をわかりやすく簡単に解説しましょう。
2. 不動産投資とは？仕組みをわかりやすく簡単に解説
不動産投資とは、不動産を購入し、それを貸したり売ったりして儲ける投資です。
たとえば、アパートを一棟まるごと購入し、家賃を取りつつ各部屋を入居者に貸して儲けを得ます。
そして、ある程度まで儲かれば、そのアパートを売却してさらに利益を得ます。
これを繰り返せば、上手くすれば不動産投資は継続して儲かります。
不動産投資で儲かる流れ
- アパートやマンションなど、人に貸すことができる不動産を購入する
- 購入した不動産を人に貸し、家賃を受け取って儲ける
- ある程度まで儲かれば、購入した不動産を売却してさらに利益を得る
つづいて、不動産投資の具体例をわかりやすく簡単にご説明しましょう。
2-1. 中古のアパートやマンションを買って貸して儲ける
不動産投資として最も一般的なのは、中古のアパートやマンションを一棟まるごと購入し、各部屋を入居者に貸し、入居者から支払われる家賃で儲けるという方法です。
この方法を用いれば、アパートやマンションを購入した時点では赤字になりますが、入居者から支払われた家賃が貯まれば、いつかは黒字になります。
たとえば、部屋数が8の中古のアパートを5,000万円で購入したとしましょう。
そのアパートを購入した時点では、5,000万円の赤字です。
しかし、各部屋を毎月6万円の家賃で貸せば月々48万円、年間576万円の収入となります。
それが10年続けば5,760万円の収入となり、アパートの購入額である5,000万円を上回ります。
このようにして中古のアパートやマンションを一棟まるごと購入して家賃で儲けるのが、最も一般的な不動産投資の方法です。
なお、この方法を用いて不動産投資を行う際は、初期に中古のアパートやマンションを購入する必要がありますが、その費用は銀行から借り入れるのが通例です。
そして、各部屋の入居者から支払われる家賃で月々の返済を行います。
2-2. 中古のアパートやマンションを売って儲ける
先述のとおり、不動産投資として最も一般的なのは、中古のアパートやマンションを購入し、各部屋を入居者に貸して家賃で儲けるという方法です。
この方法を用いれば、上手くすればいつかは利益が出ます。
しかし、利益が出る前に、購入した不動産を売却して儲けるという方法もあります。
たとえば、先の例と同じく、部屋数が8の中古のアパートを5,000万円で購入し、各部屋を毎月6万円の家賃で貸したとしましょう。
その状況が5年間続けば、以下のように計算して2,880万円の家賃を得たこととなります。
- 6万円（各部屋の毎月の家賃）×8（部屋数）＝48万円（毎月得た家賃の合計）
- 48万円（毎月得た家賃の合計）×12ヶ月＝576万円（1年間に得た家賃の合計）
- 576万円（1年間に得た家賃の合計）×5年（中古アパートの所有期間）＝2,880万円（5年間に得た家賃）
この中古アパートが6年目に4,000万円で売却できれば、以下のように計算して6,880万円の収入を得たこととなり、中古アパートの購入額である5,000万円を大きく上回ります。
総収入金額の計算例
2,880万円（5年間に得た家賃）＋4,000万円（中古マンションの売却額）＝6,880万円（中古マンションの購入額である5,000万円を大きく上回る）
このように不動産投資は、購入して貸した不動産を売却することでも儲けることができます。
2-3. 土地を買って貸して売って儲ける
アパートやマンションなどの建物を買って貸して売って儲けるだけが、不動産投資ではありません。
土地を購入して人に貸し、地代（土地の借り主から地主へ支払われる借り賃）で儲けるのも不動産投資です。
たとえば、1億円で売りに出されている立地条件が良い駅前の土地があったとしましょう。
その土地を購入して、年間1,000万円の地代で人に貸します。
それが10年続けば、11年目以降に得る地代からは儲けとなります。
また、11年目を迎える前に、購入した土地を1億円以上で売却して利益を得るという方法もあります。
1億円で土地を購入し、年間1,000万円の地代で5年間貸し、その土地が6年目に1億1,000万円で売却できれば以下のように計算し、6,000万円の収入を得たこととなります。
- 1,000万円（1年間に得る地代）×5年（土地の所有期間）＝5,000万円（5年間に得た地代）
- 5,000万円（5年間に得た地代）＋1億1,000万円（土地の売却額）＝1億6,000万円（5年間に得た地代と売却額の合計）
- 1億6,000万円（5年間に得た地代と売却額の合計）－1億円（土地の購入額）＝6,000万円（不動産投資による総収入額）
建物ではなく、土地を買って貸して売って儲けるのも不動産投資です。
3. 不動産投資は、失敗すると借金だけが残る
不動産投資とは、不動産を買って貸して売って儲ける投資であり、ときには数千万円などの利益を得ることができます。
こう聞くと不動産投資にはリスクがなく、必ず儲かるという印象を受けますが、大きなリスクがあります。
たとえば、中古アパートを一棟まるごと購入し、各部屋を人に貸そうとするものの入居者が集まらないことも珍しくありません。
そのような場合は「投資」ではなく「浪費」となり、ただ単なる失敗です。
不動産投資は、銀行から資金を借り入れつつ不動産を購入して始めることが多いため、失敗した場合は、購入した不動産を売却して返済をする必要があります。
この状況において、不動産が残債（返済が済んでいない額）より高く売れれば問題はありません。
しかし、売却額が残債に及ばなければ、借金だけが残ることとなります。
不動産投資で借金だけが残る例
- 銀行から5,000万円を借り入れ、5,000万円の中古アパートを購入する
- 人に貸そうとするものの入居者が集まらず、銀行への返済が滞る
- 購入した中古アパートを売却するものの4,000万円でしか売れず、1,000万円の借金が残る
また、相場より安く売りに出されている中古アパートや中古マンションを購入して人に貸そうとしたものの傷みが激しく、予想以上に修繕費用がかかり結果的に儲からないこともあります。
不動産投資は、あくまで投資です。
投資とは、儲かると見込んで資金を投入することであり、必ず儲かるわけではなく損をすることもあります。
不動産投資は、銀行から多くの資金を借り入れて始めるのが通例のため、そのリスクは他の投資より大きいといえるでしょう。
4. これだけは知っておきたい「不動産の利回り」
不動産投資は、中古アパートや中古マンションなどの不動産を購入して始めます。
不動産投資に適した不動産を「投資用物件」などと呼び、売り出し中の投資用物件の広告を見ると「利回り10%」などと記されています。
利回りは「りまわり」と読み、投資用物件の利回りとは、その不動産を購入して人に貸すことにより得ると予想される利益の大きさをパーセントで表した数値です。
利回りが大きいほど、その投資用物件は大きく儲かると予想されることを意味します。
そして、利回りは「表面利回り」と「実質利回り」に大きく分類されます。
利回りのポイント
- 利回りとは、その投資用物件を購入して人に貸すことにより得ると予想される利益の大きさをパーセントで表した数値
- 利回りが大きい投資用物件ほど、大きく儲かると予想される
- 利回りは「表面利回り」と「実質利回り」に大きく分類される
ここからは、不動産投資を志す方が知っておきたい「表面利回り」と「実質利回り」をわかりやすく簡単に解説しましょう。
4-1. 表面利回りとは、必要経費を加味しない「大まかな利回り」
表面利回りとは、その投資用物件の維持費などを考慮しない「大まかな利回り」であり、以下のように計算します。
表面利回りの計算方法
その投資用物件を所有することにより得ると予想される年間の家賃収入÷その投資用物件の価格×100＝表面利回り
たとえば、「中古アパートA」が5,000万円で売りに出されているとしましょう。
中古アパートAを所有することにより得ると予想される年間の家賃収入は、500万円です。
であれば以下のように計算し、「中古アパートA」の表面利回りは10%となります。
「中古アパートA」の表面利回りの計算例
500万円（その投資用物件を所有することにより得ると予想される年間の家賃収入）÷5,000万円（その投資用物件の価格）×100＝10%（表面利回り）
表面利回りの注意点は、投資用物件を所有することにより必要となる経費や維持費を加味していないという点です。
不動産投資を行うためには、投資用物件を維持し続ける必要がありますが、それには固定資産税などの経費や、修繕費などの維持費を毎年支払わなければなりません。
固定資産税とは、建物や土地を所有することにより毎年課される税金であり、投資用物件を所有することでも課されます。
固定資産税が年間の家賃収入を上回ることは希ですが、築年数が浅い投資用物件であれば30万円などと高額になることもあります。
一方、修繕費は築年数が古い投資用物件ほど高額になり、ときには年間の家賃収入を上回ることもあります。
それらの経費や維持費は家賃収入から支払わなければなりませんが、表面利回りには加味されていません。
したがって、表面利回りは大まかな利回りとなります。
なお、売り出し中の投資用物件の広告には利回りが記されていますが、それは主に表面利回りです。
4-2. 実質利回りとは、必要経費を加味した「詳細な利回り」
実質利回りとは、その投資用物件の経費や維持費などを加味した「詳細な利回り」であり、以下のように計算します。
- その投資用物件を所有することにより得ると予想される年間の家賃収入－年間の経費や維持費＝A
- その投資用物件の価格＋投資用物件の購入費用＝B
- A÷B×100＝実質利回り
式に含まれる「年間の経費や維持費」は、表面利回りには加味されない固定資産税や修繕費などの合計です。
「投資用物件の購入費用」は、その投資用物件を購入する際に支払う必要がある仲介手数料や税金などの合計となります。
投資用物件は、不動産業者を仲介させつつ購入するのが通例であり、その際は不動産業者に「仲介手数料」という名目の金銭を支払わなければなりません。
また、投資用物件を購入する際は、登録免許税や印紙税などの名目の税金も支払う必要があります。
実質利回りを計算する要素
| 要素 | 何を指す？ |
|---|---|
| 年間の経費や維持費 | 固定資産税や修繕費などの合計 |
| 投資用物件の購入費用 | その投資用物件を購入する際に支払う仲介手数料や税金などの合計 |
先に、「中古アパートA」の表面利回りを以下のように10%と計算しました。
「中古アパートA」の表面利回りの計算例（復習）
500万円（その投資用物件を所有することにより得ると予想される年間の家賃収入）÷5,000万円（その投資用物件の価格）×100＝10%（表面利回り）
「中古アパートA」の年間の経費や維持費が50万円、購入費用が250万円であれば以下のように計算し、実質利回りは8.57%となります。
- 500万円（その投資用物件を所有することにより得ると予想される年間の家賃収入）－50万円（年間の経費や維持費）＝A
- 5,000万円（その投資用物件の価格）＋250万円（投資用物件の購入費用）＝B
- A÷B×100＝8.57%（実質利回り）
実質利回りは経費や維持費などを加味して計算するため、表面利回りより具体的な数値が算定されます。
とはいうものの、どちらの利回りも確実な利益の大きさを表すわけではないため留意してください。
表面利回りも実質利回りも、「その投資用物件を所有することにより得ると予想される年間の家賃収入」を基に計算します。
「得ると予想される家賃収入」から計算される利回りは、あくまで予想の範囲に留まり、確実な数値を表すわけではありません。
利回りは、投資用物件を比較する際の参考として活用するのが賢明です。
まとめ - 不動産投資を始めるためには「資金を借入れできる力」が必要
不動産投資をわかりやすく簡単に解説しました。
不動産投資とは、不動産を買って貸して売って儲ける投資です。
具体的には、アパートやマンションなどを購入し、各部屋を人に貸しつつ家賃収入を得て利益を得ます。
そのままでも構いませんが、買った不動産を高く売却できれば、より多くの利益を得ることが可能です。
ただし、不動産投資はあくまで「投資」のため、損をするリスクがあります。
不動産投資を始めるためには、初期に高額な不動産を購入する必要があるためリスクは大きいといえるでしょう。
不動産投資に関する本を読むと、「不動産投資は儲かる確率が高い、株やFXほどリスクがない、誰でも簡単にできる」などと書かれていますが、それはセールストークのため注意してください。
また、手元に資金があれば話は別ですが、不動産投資を始めるためには銀行から資金を借り入れなければなりません。
借り入れる際は、職業や計画する不動産投資の内容などがチェックされ、一定の基準を満たせば資金が貸し出されます。
たとえば、有名な企業に勤めている、医者や弁護士などであれば資金を借り入れしやすくます。
一般の企業に勤めていても、計画する不動産投資が「きちんと儲かる、借り入れた額の返済もできる」というものであれば、資金を借り入れしやすくなります。
したがって、不動産投資を始めるためには、融資を引き出せる（資金を借り入れできる）ステータスや能力が必要です。
ご紹介した内容が、不動産投資を志す皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。
最終更新日：2024年6月
記事公開日：2020年3月
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