オーナーチェンジとは？注意点など解説
オーナーチェンジとは、入居者が存在する賃貸用のアパートやマンションが売買されることにより、所有者が交替することを意味します。
オーナーチェンジを調べる方へ向けてイラスト付きで意味を解説し、オーナーチェンジ物件の概要、注意点などもご説明しましょう。
目次
1. オーナーチェンジの意味をわかりやすく解説
それでは、オーナーチェンジの意味をわかりやすくご説明しましょう。
その前に、不動産投資の意味を理解してください。
不動産投資とは、賃貸用のアパートやマンションを購入するなどして所有し、入居者を集めつつ貸し賃（入居者から支払われる家賃）などで儲ける投資です。
以上が不動産投資の意味です。
つづいて、オーナーチェンジの意味をご説明しましょう。
オーナーチェンジとは、入居者が存在する賃貸用のアパートやマンションが売買されることにより、所有者が交替することを意味します。
たとえば、不動産投資を行うAさんがいらっしゃったとします。
Aさんは、賃貸用のアパートのオーナー（所有者）であり、家賃を取りつつ各部屋を入居者に貸し利益を上げていました。
しかし、Aさんは一身上の都合により、自己がオーナーである賃貸用のアパートをBさんに売却しました。
この場合、Bさんは、Aさんがオーナーである賃貸用のアパートを購入するとともに入居者も引き継ぎます。
つまり、賃貸用のアパートは、入居者が存在する状態でオーナー（所有者）がチェンジ（交替）したというわけです。
これがオーナーチェンジです。
そして、オーナーチェンジが行われれば、それまで入居者からAさんに支払われていた家賃は、それ以降はBさんに支払われることになります。
以上がオーナーチェンジの意味です。
つぎに、不動産投資を促す広告などで見かける「オーナーチェンジ物件」の意味をわかりやすくご説明しましょう。
2. オーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジとは、入居者が存在する賃貸用のアパートやマンションが売買されることにより、所有者（オーナー）が交替（チェンジ）することです。
そして、賃貸用のアパートやマンションの広告を見ると「オーナーチェンジ物件」と書かれていることがありますが、オーナーチェンジ物件とは、売買によりオーナーチェンジが行われる物件です。
オーナーチェンジ物件を購入すれば入居者を引き継ぎ、それまでのオーナーに代わって、入居者から支払われる借り賃を家賃収入として得ることができます。
ただし、オーナーチェンジ物件を購入すると、前オーナーと入居者の間で結ばれた賃貸契約（どのような条件で部屋を貸し借りするか取り決めた約束）も引き継ぐことになります。
たとえば、前オーナーが相場より安い家賃で入居者と賃貸契約を結んでいた場合は、その家賃設定も引き継ぎます。
そのため、オーナーチェンジ物件を購入する際は、前オーナーと入居者の間で結ばれた賃貸契約の内容を把握し、どのようなリスクがあるか予想することが大切です。
まとめ - オーナーチェンジ物件は、旨い不動産ばかりではない
オーナーチェンジや、オーナーチェンジ物件の意味をイラスト付きでご説明しました。
オーナーチェンジとは、入居者が存在する賃貸用のアパートやマンションが売買されることにより、オーナー（所有者）がチェンジ（交替）することを意味します。
そして、オーナーチェンジ物件とは、その物件を購入することによりオーナーチェンジが行われ、新たなオーナーになれる収益用不動産を意味し、オーナーチェンジ物件を購入すれば、その物件の入居者から支払われる家賃を引き継ぎます。
そのため、オーナーチェンジ物件は旨味があると見なされ、満室の賃貸用のアパートやマンションは高値で売買されるのが通例です。
しかし、儲かっている物件を簡単に手放すオーナーなど存在しません。
つまり、オーナーチェンジ物件には、オーナーが手放すだけの理由があるというわけです。
その理由が、前オーナーが高齢を機に資産を整理したいなどであれば問題ありませんが、以下の場合などは注意が必要です。
- 築年数が古くなることにより入居者が集まらず手放したい
- 物件が老朽化することにより傷みが増し、家賃収入より修繕費用のほうが高くつくため手放したい
上記の理由などにより売りに出されているオーナーチェンジ物件を購入すると全く儲からず、失敗する可能性が高いため注意してください。
オーナーチェンジ物件を購入する際は、焦らず落ち着いて物件の状態を確認することが大切です。
記事公開日：2020年5月
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