還元利回りって何だろう? わかりやすく簡潔に解説

還元利回りをわかりやすく解説

還元利回りの意味を簡単に説明すると、「その賃貸用不動産を所有することにより得られると予想される利益」を表します。

しかし、これでは分かりにくいため、還元利回りの意味を噛み砕きつつ、わかりやすく図解でご解説しましょう。

1. 還元利回りとは、賃貸不動産の価値を鑑定する際に用いる利回り

不動産のことを勉強する方や、不動産投資を始めようとする方へ向けて、還元利回りの意味をわかりやすく解説しましょう。

みなさんがご存知の通り、不動産を売りに出したり買い取ったりする際は、価格を自由に設定できます。

しかし、あまりに自由な価格で不動産が売買されると市場価格が安定せず、相場より高値や安値で売り買いされる不動産売買が横行し、経済が安定しません。

そこで登場するのが不動産鑑定です。

不動産鑑定とは、国家資格を有する不動産鑑定士が、その不動産の価値を客観的に判断し、相場より高く売りに出されたり、買い叩かれることがないように価格を設定しつつ、不動産の市場価格を安定させるために実施される鑑定です。

不動産鑑定とは、その不動産の適正価格を不動産鑑定士が鑑定すること

そして、不動産鑑定士が不動産の価値を鑑定する際は、主に以下の3つの方法を用います。

1-1 不動産鑑定を行う際の3つの方法

鑑定方法その1「原価法」
原価法とは、不動産の原価や築年数から、その不動産の価値を鑑定する方法を表し、主に戸建ての価値を鑑定する際に用いられます。
鑑定方法その2「取引事例比較法」
取引事例比較法とは、類似する不動産の価格などから、その不動産の価値を鑑定する方法を表し、主にマンションや土地の価値を鑑定する際に用いられます。
鑑定方法その3「収益還元法」
収益還元法とは、その不動産を所有することにより得ると予想される利益から不動産の価値を鑑定する方法を表し、主に賃貸アパートや賃貸マンションなど、賃貸用不動産の価値を鑑定する際に用いられます。

以上の3つが、不動産鑑定士が不動産鑑定を行う際に用いる方法です。

ここまでは皆さん、理解できましたでしょうか? 難しいと感じる方もいらっしゃると思いますが、肩の力を抜いて引き続き気楽にお読みください。

ところで、先にご紹介した、不動産鑑定士が不動産鑑定を行う際に用いる3つ方法の「鑑定方法その3」である「収益還元法」は、以下のようにご説明しました。

収益還元法とは、その不動産を所有することにより得ると予想される利益から、不動産の価値を鑑定する方法を表す。

そして、突然ですが還元利回りとは、この説明文にある、「その不動産を所有することにより得ると予想される利益」を表します。

還元利回りとは、その不動産を所有することにより得ると予想される利益

つまり、還元利回りの意味を3つのステップに分けてわかりやすく説明すると、以下のとおりです。

1-2. 還元利回りをわかりやすく説明すると

ステップ1
賃貸用不動産の価値を鑑定するために、収益還元法という方法がある
ステップ2
収益還元法は、その賃貸用不動産を所有することにより得ると予想される利益から、不動産の価値を鑑定する方法である
ステップ3
ステップ2にある「その賃貸用不動産を所有することにより得ると予想される利益」を還元利回りと呼ぶ

以上が還元利回りの意味です。理解していただけましたでしょうか?

不動産鑑定士が収益還元法により賃貸用不動産の価値を鑑定する際は、正確な還元利回り(その賃貸用不動産を所有することにより得ると予想される利益)を算出する必要があり、的はずれな還元利回りを根拠に鑑定された価値は、まったく意味がないものとなってしまいます。

そのため、収益還元法により賃貸用不動産の価値を鑑定する際は、適正な還元利回りを予想することが重要とされます。

コラム 利回りとは?

還元利回りという不動産用語は、「還元」と「利回り」の2つの言葉で構成されています。

「還元」には持ち主に利益が戻されるなどの意味があり、「ポイント還元」などの言葉で聞き馴染みがあります。

そして、聞き慣れないのが「利回り」という言葉です。

不動産売買における利回りとは「賃貸用不動産がどれくらい儲かるか」を%(パーセント)で表す言葉で、以下の式で計算します。

利回りの計算
「年間の家賃収入額÷物件購入価格×100 = 利回り」

以上が賃貸用不動産の利回りを計算する式で、年間の家賃収入が300万円で購入価格が3,000万円の物件は以下の式で計算し、利回りは10%です。

利回りの計算例
「300万円(年間の家賃収入額)÷3,000万円(物件購入価格)×100 = 10%(利回り)」

また、年間の家賃収入が100万円であり、購入価格が3,000万円の賃貸用不動産は以下の式で計算し、利回りは3.3%となります。

利回りの計算
「100万円(年間の家賃収入額)÷3,000万円(物件購入価格)×100 = 3.3%(利回り)」

つまり、利回りは、賃貸用不動産の利益率を表す言葉であり、利回りが高い賃貸用不動産ほど儲かるというわけです。

利回りの意味は、当サイトのコンテンツである「不動産の利回りとは? 計算する方法と意味を分かりやすく解説」にて詳しくご説明中です。

お時間のある方は、是非ご覧ください。

利回りは安く購入しつつたくさん儲かる不動産ほど高くなる

2. 還元利回りは、類似物件の利回りなどから予想する

還元利回りとは、収益還元法により賃貸用不動産の価値を鑑定する際に用いる、その賃貸用不動産を所有することにより得ると予想される利益です。

収益還元法により鑑定された賃貸用不動産の価値は「収益還元価格」などと呼ばれ、たくさん儲かると予想される賃貸用不動産ほど収益還元価格が高くなります。

そして、収益還元法により賃貸用不動産の価値を算出する際は、適性な還元利回りを予想することが重要ですが、以下の方法などを用いて適正な還元利回りを予想します。

2-1. 適正な還元利回りを予想する方法

類似する賃貸用不動産から還元利回りを予想する
売りに出されている賃貸用不動産の広告を見ると、その不動産を所有することにより得られる利益の目安が「利回り」として表示されています。

そのため、鑑定する賃貸用不動産と立地条件などが似通った、売りに出されている賃貸用不動産の利回りを参考にすれば、鑑定する賃貸用不動産の還元利回りを予想することが可能です。
目安から還元利回りを予想する
一般的に還元利回りは、賃貸用住宅が6%程度、事業用不動産が9%程度が目安とされます。

そのため、その目安を参考にすれば、 ある程度正確な還元利回りを予想することが可能です。

まとめ - 還元利回りは「%(パーセント)」で表す

還元利回りの意味をご説明しました。

還元利回りの意味を簡単にまとめると以下のとおりです。

還元利回りの意味
「不動産鑑定士が賃貸用不動産の価値を鑑定する際に用いる、その賃貸用不動産を所有することにより得ると予想される利益」

そして、還元利回りは、類似する賃貸用不動産の利回り(その賃貸用不動産を所有することにより得る利益)などから予想し、還元利回りが高い賃貸用不動産ほど価値が高いと鑑定されるのが通例です。

なお、この記事のコラムでご紹介しましたが、利回りは「%(パーセント)」で表します。

そのため、類似する賃貸用不動産の利回りなどから予想する還元利回りも同じく%で表し、賃貸用住宅の還元利回りは6%程度、事業用不動産の還元利回りは9%程度が目安です。

ご紹介した内容が、皆様のお役に立てば幸いです。失礼いたします。

還元利回りとは、賃貸不動産の価値を鑑定する際に用いる利回り