仮登記とは？不動産売買の仮登記をわかりやすく解説
仮登記とは、何らかの都合があることにより登記できない場合に行われる、将来的な登記を保全する仮の登記です。
しかし、これではわかりにくいため、イラストを交えつつ仮登記をわかりやすく簡単に解説しましょう。
なお、仮登記は、不動産が売買される状況に限らず、不動産が貸し借りされる状況などでも実施されますが、この記事では、不動産が売買される際の仮登記の意味をご説明するため留意してください。
目次
- 1. 仮登記とは、将来的な登記を保全する仮の登記
- 2. あらためて仮登記をわかりやすく解説
- 2-1. 一号仮登記とは？
- 2-2. 二号仮登記とは？
- 3. 所有権移転仮登記とは？
- 4. 所有権移転請求権とは？
- まとめ - 仮登記は、農地が売買される際などに実施される
1. 仮登記とは、将来的な登記を保全する仮の登記
それでは、仮登記をわかりやすく解説しましょう。
その前に、仮登記という言葉に含まれる登記の意味を理解してください。
登記の意味をご存じの方は、次の項目である「2. あらためて仮登記をわかりやすく解説」まで読み飛ばしていただいて構いません。
不動産売買における登記とは、法務局（法務省の地方支部局）に設置されている登記簿という誰もが閲覧できる公の帳簿に、不動産の所有者名などに関する情報を記す行為です。
日本には、土地や建物など、多くの不動産が存在します。
そして、それぞれの不動産には所有者が存在しますが、ほぼ全ての不動産の所有者は、自分が持ち主であることを登記しています。
不動産は、品物のように記名できません。
よって、不動産の所有者は、自分が所有者であることを登記し、その情報を公表します。
登記しつつその情報を公表すれば所有権を主張できるようになり、自分の不動産を守ることが可能です。
また、不動産を購入した者は、登記簿に記されている所有者名を自分の名前に書き換え、その不動産の所有者になったことを公表します。
こちらも同じくその情報を公表することにより、所有権を主張できるようになります。
そのほかにも、その不動産の権利を有する者が発生すれば、その情報が登記簿に記されます。
たとえば、不動産の所有者が、その不動産を担保に入れつつ資金を借り入れた場合は、その不動産を担保に取った者の情報が登記簿に記されます。
これも同じく登記と呼びます。
登記とは、その不動産の所有者名に関することなどを登記簿に記す行為であり、その不動産の権利を有する者の情報を登記簿に記す行為でもあります。
以上が、登記の意味です。 つづいて、あらためて仮登記をわかりやすく簡単に解説しましょう。
2. あらためて仮登記をわかりやすく解説
仮登記とは、不動産登記法という法律の第百五条に則りつつ行われる仮の登記であり、一号仮登記と二号仮登記に分類されます。
ここから、一号仮登記と二号仮登記をわかりやすく簡単に解説しましょう。
なお、冒頭でご説明したとおり、仮登記は不動産が貸し借りされる際など様々な状況で実施されますが、ご説明する内容は、不動産が売買される状況における仮登記のため留意してください。
2-1. 一号仮登記とは？
一号仮登記とは、不動産登記法という法律の第百五条の一号に則りつつ行われる仮の登記です。
たとえば、この記事の「1. 仮登記とは、将来的な登記を保全する仮の登記」にてご説明したとおり、不動産が売買されるなどして所有者が変わったときは、登記簿に記されている所有者名に関する情報を書き換えます。
登記簿に記されている所有者名に関する情報を売り主から買い主に書き換えることにより、買い主は所有権を主張できるようになります。
とはいうものの、登記簿に記されている不動産の所有者名に関する情報を書き換えるのは容易ではありません。
容易に書き換えることができれば、簡単に不動産が詐取されてしまうためです。
よって、登記簿に記されている所有者名に関する情報を書き換える際は、売り主が所有する、売買された不動産の権利書などを必要書類として法務局に提出しなければなりません。
しかし、所有者が権利書などを紛失している場合はどうでしょう。
買い主は物件代金を支払ったものの、法務局に提出する書類が揃わないことを理由に、登記簿に記されている所有者名に関する情報を書き換えることができません。
そのような際などに行われるのが、一号仮登記です。
不動産が売買される際に実施される一号仮登記とは、登記簿に記されている所有者名に関する情報を書き換える売買が行われたものの、法務局に提出すべき書類が揃わない場合などに実施される仮の登記です。
そして、将来的に書類が揃うなどして条件が満たされれば、あらためて登記簿に記されている所有者名に関する情報を書き換えられる登記が行われます。
この登記を仮登記に基づく本登記などと呼びます。
なお、第一号仮登記が実施されたとしても、仮登記を行った不動産の買い主は、その不動産の所有権を主張できないため留意してください。
仮登記は仮の登記であり本登記ではないため、物件代金を支払っても所有権を主張することはできません。
2-2. 二号仮登記とは？
二号仮登記とは、不動産登記法という法律の第百五条の二号に則りつつ実施される仮の登記です。
たとえば、地主であるAさんが、土地を探すBさんに将来的に土地を売却することを約束したとしましょう。
しかし、その約束が口約束では、Bさんは土地を購入できる確証が得られません。
地主のAさんの気が変わり、Cさんに土地が売却されてしまうかもしれません。
そのような場合などにBさんが行うのが二号仮登記であり、不動産が売買される際に実施される二号仮登記とは、将来的な売買が予約されたことなどを登記簿に記す登記です。
先にご紹介した一号仮登記は、物件代金が決済され事実上所有権が売り主から買い主に移った状態で実施されます。
これに対して二号仮登記は、売買が行われず物件代金も決済されず、所有権が移っていない状態で行われます。
一号仮登記と二号仮登記の違いを表でまとめると以下のとおりです。
一号仮登記と二号仮登記の違い
| 物件代金 | 所有権 | 買い主は所有権を主張できるか？ | 登記の名称 | |
|---|---|---|---|---|
| 一号仮登記 | 支払い済み | 事実上売り主から買い主に移転済み | 買い主は事実上所有権を有するものの主張できない | 所有権移転仮登記など |
| 二号仮登記 | 支払い前 | 売り主が所有権を有する | 買い主は所有権がないだけに主張できない | 所有権移転請求権仮登記など |
※ 上記は不動産が売買される際に実施される仮登記に限り該当する
以上が一号仮登記と二号仮登記の違いであり、不動産が売買される際に実施される二号仮登記とは、売買を予約する仮の登記です。
なお、表でもご紹介しましたが、二号仮登記は物件代金が支払われる前に実施される仮の登記のため、売買を予約した買い主はその時点の所有権を主張できないため留意してください。
将来的に正式な売買が行われ、仮登記に基づく本登記が実施された時点で、買い主は所有権を主張できるようになります。
3. 所有権移転仮登記とは？
不動産の購入を希望しつつ登記簿の情報を確認すると「所有権移転仮登記、権利者：小林一郎」などと記されていることがあります。
この場合における所有権移転仮登記とは、その不動産は条件が整い次第、権利者である小林一郎さんが正式な所有者になることを意味します。
登記簿には、不動産の所有者に関する情報が記され、記されている所有者は、所有権を主張することが可能です。
そのため、売買されるなどして不動産の所有者が変われば、登記簿に記されている所有者に関する情報を書き換えるのが通例となっています。
しかし、登記簿に記されている所有者に関する情報を書き換えるためには、法務局（法務省の地方支部局）にいくつかの書類を提出しなくてはなりません。
提出すべき書類は、売買された状況によって異なりますが、その不動産の以前の持ち主が所有する権利書や、場合によっては都道府県知事の許可書など様々です。
これらの書類が揃わない場合に実施される登記が所有権移転仮登記であり、所有権移転仮登記とは、事実上は不動産の所有者が変わったものの、法務局に提出すべき書類が揃わない場合に実施される仮の登記を意味します。
所有権移転登記の権利者（先の例え話でいえば小林一郎さん）は、法務局に提出すべき書類が揃えば、登記簿に記されている所有者に関する情報を自らの名前に書き換えつつ、その不動産の正式な所有者となります。
そのため、不動産の購入を希望しつつ登記簿の情報を確認し、「所有権移転仮登記、権利者：小林一郎」などと売り主とは別の名前が記されている場合は、購入することによりトラブルが発生する虞があるため注意してください。
なお、この記事の「2-1. 一号仮登記とは？」では、不動産登記法の第百五条の一号に則りつつ行われる仮登記である「一号仮登記」をご紹介していますが、一号仮登記により実施された仮登記が所有権移転仮登記です。
4. 所有権移転請求権とは？
不動産の購入を希望しつつその登記簿を確認すると、「所有権移転請求権の仮登記 権利者：鈴木次郎」などと記されていることがあります。
この場合における所有権移転請求権とは、その不動産は、権利者である鈴木次郎さんが購入を予約していることを意味します。
所有権移転請求権とは、不動産の購入を売り主に予約した者が有する、将来的な売買を請求できる権利です。
よって、もし不動産の購入を希望しつつ登記簿の内容を確認し、所有権移転請求権を持つ者が記されている場合は、その不動産を購入すると権利者（先ほどの例え話でいえば鈴木次郎さん）とトラブルになる虞があるため注意してください。
なお、登記簿に複数の所有権移転請求権を持つ者の名前が記されている場合は、その不動産は複数の者が将来的な売買を請求できる権利を持つことを意味します。
その複数の権利者の優先順位は、登記簿の上から記されている順番のとおりです。
また、この記事の「2-2. 二号仮登記とは？」では、不動産登記法の第百五条の二号に則りつつ行われる仮登記である「二号仮登記」をご紹介していますが、二号仮登記により実施された仮登記が所有権移転請求権の仮登記です。
まとめ - 仮登記は、農地が売買される際などに実施される
不動産が売買される際に実施される仮登記をわかりやすく簡単にご説明しました。
仮登記とは、不動産登記法という法律の第百五条に則りつつ行われる仮の登記であり、一号仮登記と二号仮登記に分類されます。
不動産が売買される際に実施される一号仮登記は、物件代金の支払いが済み、事実上所有権が売り主から買い主に移ったものの、法務局に提出する書類が揃わないときなどに行われます。
これに対して、不動産が売買される際に実施される二号仮登記は、将来的な売買が予約された際などに行われます。
ただし、一号仮登記も二号仮登記も、その仮登記が行われた時点では、不動産の買い主は所有権を主張できないため留意してください。
後に書類が揃ったり、正式な売買が行われ仮登記に基づく本登記が実施されれば、買い主は改めて所有権を主張できるようになります。
ちなみに、私は都会から田舎への移住者なのですが、田舎暮らし向けの土地を探すと、500坪で150万円など、相場より大幅に安い土地を見掛けます。
そのような土地は、ほぼ間違いなく農家の方が所有する農地です。
農地とは、地目が田や畑の土地であり、農家の方しか所有できません。
一般の方が田や畑の土地の所有者となるためには、地目を宅地や雑種地などに変更する必要があります。
地目を田や畑から宅地などに変更するためには、都道府県知事や農業委員会などが発行した許可証を添付しつつ、法務局に申請書を提出しなければなりません。
しかし、その許可証が発行されるには、早くとも数か月などの日数が掛かり、場合によっては発行されないこともあります。
つまり、一般の方が500坪で150万円などの農地を購入しても、都道府県知事や農業委員会からの許可が得られず、正式な所有者になれない可能性があるというわけです。
このような際に利用されるのが、今回ご紹介した一号仮登記です。
一号仮登記は、物件代金が支払われ、事実上所有権が売り主から買い主に移ったものの、法務局に提出する書類が揃わない際に実施されるとご紹介しましたが、農家の方から一般の方へ向けて農地が売却される際も利用されます。
私も安い農地に目がくらみ、何度か一号仮登記による購入を検討しましたが、農業委員会や都道府県知事から許可書が発行される見込みが付かず諦めました。
仮登記で不動産を購入したとしても、その不動産の正式な所有者になるわけではないため、所有権を主張できません。
所有権を主張できない不動産を購入すると、後にトラブルが起きる可能性があります。
皆さんが、一号仮登記により不動産を購入する機会がありましたら、本登記される可能性を鑑みつつ慎重にご検討ください。
ご紹介した内容が、仮登記をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。
記事公開日：2020年9月
こちらの記事もオススメです
