不動産投資により青色申告ができる条件とは？わかりやすく解説！

青色申告を行えば、家賃収入などの不動産所得から最高65万円が控除され、所得税などが安くなります。

しかし、不動産投資を行いつつ青色申告をするためには、2つないし1つの条件を満たさなければなりません。

不動産投資により青色申告ができる条件をわかりやすく簡単にご説明しましょう。

1. 青色申告には「65万円控除」と「10万円控除」がある
1-1. 65万円控除の青色申告は「5棟10室」など、事業規模の貸付が必要
1-2. 10万円控除の青色申告の条件は、比較的簡単
2. 青色申告は、3月15日までに届け出が必要
まとめ - 青色申告の後は、領収書やレシートを取っておく

1. 青色申告には「65万円控除」と「10万円控除」がある

冒頭にて、青色申告を行えば家賃収入などの不動産所得から最高65万円が控除されるとご紹介しましたが、青色申告には65万円控除と10万円控除があります。

ここから、それぞれの詳細や適用される条件をわかりやすく簡単にご説明しましょう。

1-1. 65万円控除の青色申告は「5棟10室」など、事業規模の貸付が必要

以下の条件を満たせば、青色申告を行うことにより家賃などの不動産収入から65万円が控除されます。

条件1. 事業規模で不動産貸し付けを行う

青色申告を行いつつ家賃収入などの不動産所得から65万円を控除するためには、事業規模で不動産投資を行っている必要があります。

事業規模の不動産投資と聞くと、どの程度の貸し付けか戸惑いますが、アパート1棟やマンション1棟を所有しつつ賃貸しする場合は、貸すことができる部屋がおおむね10室以上です。

また、一戸建てなど、独立した家屋を賃貸しする場合は、おおむね5棟以上を所有していなければなりません。

事業規模の不動産投資の定義の詳細は、「国税庁タックスアンサーNo.1373 事業としての不動産貸付けとの区分」にてご確認いただけます。

条件2. 不動産所得にかかる取り引きを正規の簿記で記帳する

65万円が控除される青色申告を行うためには、不動産投資を行うことにより得た家賃などの収入と、不動産投資を行うために払った支出を正規の簿記で記帳しておく必要があります。

そして、正規の簿記により記帳された帳簿を添付しつつ青色申告を行うことにより、最高65万円が控除されます。

正規の簿記で記帳された帳簿という表現が難解ですが、複式簿記により記録された貸借対照表と損益計算書による帳簿を意味します。

貸借対照表とは、所有する資産や負債などが全て記載された表であり、損益計算書とは、収益と支出の詳細や、収益と支出の差額が記された計算書です。

以下の国税庁が公開する資料「青色申告者のための貸借対照表」では、貸借対照表の作成方法が紹介されています。

出典：国税庁「青色申告者のための貸借対照表」

また、青色申告に正規の簿記により作成された帳簿の添付が必要となる根拠は、国税庁が公開する以下の資料「帳簿の記帳のしかた不動産取得者用」の9ページにてご確認いただけます。

出典：国税庁「帳簿の記帳のしかた不動産取得者用」

ちなみに、正規の簿記による帳簿の作成が難しいと感じる場合は、「やよいの青色申告」などの会計ソフトを使うことにより簡単に作成することが可能です。

やよいの青色申告は、Amazonや楽天、最寄りの電気店などで購入することが可能であり、価格は11,800円などとなっています。

条件3. e-Taxにより申告する

青色申告を行いつつ家賃収入などの不動産所得から65万円を控除するためには、e-Tax（イータックス）による確定申告が必要です。

e-Taxによる確定申告とは、国税庁のサイトである「e-Tax」からインターネットを利用しつつ電子的に確定申告を行う方法を意味します。

事業規模で不動産投資を行い、正規の簿記により作成された帳簿を添付しつつe-Taxで青色申告を行えば、家賃収入などの不動産所得から65万円が控除されます。

なお、e-Taxではなく税務署で確定申告を行うことでも青色申告は可能です。

税務署で青色申告を行う場合は、控除額が65万円から55万円に減少しますが、税務職員のアドバイスを受けながら申告できます。

よって、e-Taxが難しいと感じる場合は、税務署で確定申告を行いつつ青色申告に慣れ、慣れると共にe-Taxによる申告に挑戦するのが良いでしょう。

1-2. 10万円控除の青色申告の条件は、比較的簡単

事業規模の不動産投資が行われていない場合は、青色申告を行うことにより家賃収入などの不動産所得から10万円を控除することが可能です。

また、複式簿記により記録された貸借対照表と損益計算書が作成できず、単式簿記により作成された帳簿を申告書に添付する場合も10万円が控除されます。

単式簿記により作成された帳簿とは、現金の収支などのみを記録した簡易的な簿記であり、小遣い帳を作る感覚で複式簿記より簡単に作成することが可能です。

2. 青色申告は、3月15日までに届け出が必要

青色申告を行うためには、青色申告を行う年の3月15日までに税務署に青色申告承認申請書を提出しなければなりません。

青色申告承認申請書には、住所、氏名、生年月日、職業などを記入し、国税庁が公開する同申請書の見本は以下のとおりです。

青色申告承認申請書の見本

出典：国税庁「所得税の青色申告承認申請手続」

なお、この記事の「1. 青色申告には「65万円控除」と「10万円控除」がある」にてご紹介しましたが、青色申告の際は昨年の収支を複式簿記、または単式簿記により記録した帳簿を添付する必要があります。

よって、青色申告を希望する場合は、青色申告を行う前年からこまめに収支を記帳するように心掛けてください。

青色申告を希望する場合は、青色申告を行う年の前年から準備しておかなければ間に合いません。

まとめ - 青色申告の後は、領収書やレシートを取っておく

不動産投資を行いつつ青色申告ができる条件をわかりやすく簡単にご説明しました。

青色申告ができれば、家賃収入などの不動産所得から最高65万円が控除され、所得税などが安くなります。

よって、条件を満たすのであれば青色申告による確定申告が理想です。

なお、青色申告を行う際は、貸借対照表や損益計算書を作成するために領収書などが必要となりますが、それらの書類は青色申告に添付する必要はありません。

そのため、青色申告が終われば領収書などを捨てがちですが、税務調査が行われれば税務職員から提出を求められます。

よって、青色申告を行った後は、貸借対照表や損益計算書を作成するために必要となった領収書などを捨てずに保管するように注意してください。

保管期間は書類によって異なるものの7～5年であり、以下のとおりです。

青色申告に関する帳簿書類の保管期間

	帳簿書類名	保管期間
帳簿類	仕訳帳、総勘定元帳、現金出納帳、売掛帳、買掛帳、経費帳、固定資産台帳など	7年
決算関係書類	損益計算書、貸借対照表、棚卸表など	7年
現金預金取引等関係書類	損益計算書、貸借対照表、棚卸表など	7年（前々年分の所得が300万円以下の場合は5年）
その他	請求書、見積書、契約書、納品書、送り状など	5年

※ 詳細は「国税庁記帳や帳簿等保存・青色申告」の「帳簿書類の保存期間」にて確認できる

ご紹介した内容が、不動産投資家の皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

最終更新日：2020年12月
記事公開日：2018年9月

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