不動産取得税が新築にかからない条件

不動産取得税が新築にかからない条件

建物部分の建築費が概ね2,000万円以下の新築を取得し、新築住宅の課税標準の特例が適用されれば、不動産取得税がかからない、または大幅に安くなります。

建売や注文住宅などの新築の一戸建てや、分譲されている新築のマンションの購入を希望する方へ向けて、不動産取得税がかからない条件をご説明しましょう。

目次

1. 新築の一戸建てに不動産取得税がかからない条件

まずは、新築の一戸建ての不動産取得税がかからない条件をご紹介します。

新築の一戸建てを購入すると、一部例外を除き、建物と土地の両方を取得し、その両方に不動産取得税が課せられます。

しかし、建物部分の建築費がおおむね2,000万円以下であり、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の新築住宅を取得すれば、建物部分の不動産取得税はかからない、または大幅に減額されます。

さらに、建物と同時に土地を取得する、または以前から所有する土地に新築をしたのであれば、土地部分の不動産取得税もかからない、または大幅に安くなります。

新築の不動産取得税は、建築費がおおむね2,000万円以下の建物を取得すればかからない

新築を取得しつつ不動産取得税がかからなければ家計が助かりますが、ここで皆さんに理解していただきたいのが、建築費の概念です。

建築費と聞くと購入代金をイメージしますが、建築費と購入代金が一致するとは限りません。

建築費とは、その建物と同一の建物を同一の場所に新築するために必要となる資材費、労務費、設計費、建築会社と下請け会社が得る利益などの合計です。

たとえば、工務店に注文住宅の建築を依頼し、代金を支払いつつ完成した新築を買い取るとしましょう。

支払う代金の内訳は、その建物と同一の建物を同一の場所に新築するために必要となる資材費、労務費、設計費、工務店と下請け業者が得る利益の合計などです。

つまり、支払う購入代金は、ほぼ建築費であると考えられます。

この状況において、購入代金がおおむね2,000万円以下の新築の戸建てを取得すれば、不動産取得税がかからない、もしくは大幅に安くなります。

一方、不動産業者が販売する建売などは、建築費と購入代金が乖離している可能性があります。

不動産業者が販売する建売などは、不動産業者が工務店に建築を依頼し、完成した新築を買い取りつつ販売していることがあります。

それに該当する建売の販売価格は、建築費に加え、不動産業者が得る利益が含まれます。

つまり、不動産業者が販売する建売を購入した場合、支払う購入代金には、建築費に加え、建築に携わっていない不動産業者が得る利益も含まれている可能性があるというわけです。

この状況において、不動産業者が販売する建売は、建築費より高額です。

よって、販売価格が2,000万円を超える建売を購入しても、不動産取得税がかからない、もしくは大幅に安くなる可能性があります。

建築費は販売価格と一致するとは限らない

建築費がおおむね2,000万円以下である新築の一戸建てを購入すれば、建物部分と土地部分の不動産取得税がかからない、または大幅に減額されます。

ただし、建築費は購入代金と一致するとは限らないため留意してください。

なお、建築費が2,000万円以下などである新築の一戸建てを購入することにより、建物部分と土地部分の不動産取得税がかからない、または大幅に安くなる具体的な理由は、この記事の「3. 建築費が2,000万円以下の新築に不動産取得税がかからない理由」にてわかりやすくご説明しています。

建築費がおおむね2,000万円以下の新築の一戸建てを購入することにより不動産取得税がかからない理由にご興味のある方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。

つづいて、新築のマンションを購入した場合における、不動産取得税がかからない条件をご紹介しましょう。

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2. 新築のマンションに不動産取得税がかからない条件

ここからは、新築のマンションに不動産取得税がかからない条件をご紹介します。

新築のマンションを購入すると、一部例外を除き、一戸部分と、そのマンションが建つ敷地を戸数などで割った面積の土地(これ以降は「土地の持ち分」と呼びます)を取得することとなります。

そして、一戸部分と土地の持ち分の両方に不動産取得税が課せられます。

しかし、以下の2つの条件を満たせば、一戸部分の不動産取得税がかからない、または大幅に安くなります。

  • 1. 取得した一戸部分の建築費が、おおむね2,000万円以下である
  • 2. 「取得した一戸部分の床面積」と「共用部分の持ち分の面積」の合計が、50平方メートル以上240平方メートル以下である

以上の条件を満たせば、新築のマンションの一戸部分の不動産取得税がかからない、または大幅に減額されます。

そして、一戸部分の不動産取得税がかからない、または大幅に減額されれば、土地の持ち分の不動産取得税も安くなる、もしくはかかりません。

新築のマンションの不動産取得税がかからない条件

しかし、満たすべき2つの条件には、それぞれ注意すべき点があります。

ここから、満たすべき2つの条件の注意点をわかりやすく簡単にご紹介しましょう。

2-1. 建築費に関する注意点

新築のマンションを購入し、一戸部分の不動産取得税がかからない、または大幅に安くするための一つめの条件は、以下のとおりです。

新築のマンションの不動産取得税がかからない条件その1
取得した一戸部分の建築費が、おおむね2,000万円以下である

上記の条件ですが、購入する前のマンションの一戸部分の建築費を把握するのは、非常に難しいため留意してください。

取得した一戸部分の建築費とは、そのマンションの建物全体の建築費を、取得した一戸部分の床面積の割合に応じて按分した額です。

たとえば、建物全体の建築費が10億円、取得した一戸部分の床面積の割合が建物全体の床面積の100分の1であれば、「10億円×1%=1,000万円」と計算し、購入した一戸部分の建築費はおおむね1,000万円程度と考えられます。

また、建物全体の建築費が10億円、購入した一戸部分の床面積の割合が建物全体の床面積の50分の1であれば、「10億円×2%=2,000万円」と計算し、その一戸部分の建築費はおおむね2,000万円程度と考えることが可能です。

つまり、取得するマンションの一戸部分の建築費を試算するためには、マンション全体の建築費を算定する必要があるというわけです。

しかし、購入者がマンション全体の建築費を算定するのは困難です。

よって、不動産取得税がかからない新築のマンションの購入を希望する場合は、購入前に不動産業者にその旨を伝え、不動産取得税がかからない条件を満たすか確認するのが良いでしょう。

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2-2. 面積に関する注意点

新築のマンションを購入し、一戸部分の不動産取得税がかからない、または大幅に安くするための二つめの条件は、以下のとおりです。

新築のマンションの不動産取得税がかからない条件その2
「取得した一戸部分の床面積」と「共用部分の持ち分の面積」の合計が、50平方メートル以上240平方メートル以下である

上記の条件ですが、「取得した一戸部分の床面積」とは、購入した一戸部分の床面積であり、購入を希望する新築のマンションの一戸部分の床面積は、資料などを見れば確認できます。

厄介なのは、「共用部分の持ち分の面積」です。

マンションは、共用部分と専有部分に大きく分かれます。

共用部分とは、エントランスや廊下、階段などの各戸の所有者が共用する部分と、各戸のバルコニーなどを指します。

専有部分とは、各戸の所有者が所有する各戸の戸内です。

マンションは共用部分と専有部分に大きく分かれる

そして、「共用部分の持ち分の面積」とは、共用部分の面積の合計を、取得した一戸部分の床面積の割合に応じて按分した面積です。

たとえば、共用部分の面積の合計が1,000平方メートル、専有部分の面積の合計が2,000平方メートルのマンションの中に位置する、床面積が100平方メートルの一戸部分を購入したとしましょう。

その場合は、「100平方メートル÷2,000平方メートル×100=5%」と計算し、取得した一戸部分の床面積の割合は5%です。

そうであれば、共用部分の面積の合計である1,000平方メートルの5%である50平方メートルが、共用部分の持ち分の面積となります。

また、共用部分の面積の合計が500平方メートル、専有部分の面積の合計が3,000平方メートルのマンションの中に位置する、床面積が50平方メートルの一戸を購入したとしましょう。

その場合は、「50平方メートル÷3,000平方メートル×100=1.7」と計算し、取得した一戸部分の床面積の割合は1.7%です。

そうなれば、共用部分の面積の合計である500平方メートルの1.7%の8.5平方メートルが、共用部分の持ち分の面積となります。

難解ですが、エントランスや廊下が広く戸数が少ない高級マンションなどは、「共用部分の持ち分の面積」が特に大きくなるとお考えください。

反対に、エントランスや廊下、バルコニーが狭く、戸数が多いマンションは、「共用部分の持ち分の面積」は小さくなりがちです。

高級マンションは共用部分の持ち分の面積が大きくなる

購入を希望する新築のマンションの正確な「共用部分の持ち分の面積」は、そのマンションを販売する不動産業者に問い合わせることにより確認できます。

つづいて、一戸部分の建築費がおおむね2,000万円以下のマンションを購入すれば、不動産取得税がかからない、または大幅に安くなる具体的な理由をわかりやすく簡単にご紹介しましょう。

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3. 建築費が2,000万円以下の新築に不動産取得税がかからない理由

新築の一戸建ては、建物部分の建築費がおおむね2000万円以下であり、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であれば、建物部分の不動産取得税がかからない、または大幅に安くなります。

新築のマンションは、取得した一戸部分の建築費がおおむね2,000万円以下であり、「取得した一戸部分の床面積」と「共用部分の持ち分の面積」の合計が50平方メートル以上240平方メートル以下であれば、一戸部分の不動産取得税がかからない、または大幅に減額されます。

つまり、一戸建てもマンションも、不動産取得税をかからないようにするためには、建物部分の建築費がおおむね2,000万円以下の新築を購入する必要があるというわけです。

不動産取得税をかからないようにするためには、建築費がおおむね2000万円以下の新築を取得する必要がある

ここから、その理由を順を追ってわかりやすく簡単にご説明しましょう。

3-1. 新築の建物部分の不動産取得税が計算される仕組み

まずは、新築の建物部分の不動産取得税が計算される仕組みをご説明します。

新築の建物部分の不動産取得税は、以下の式で計算します。

新築の建物部分の不動産取得税の計算式
課税標準額×不動産取得税の税率(令和6年3月31日までに新築の住宅を取得すれば3%)=不動産取得税

式に含まれる課税標準額とは、何かしらの税金が課せられる状況において、税率を掛け算する基となる額であり、課せられる税金によって意味が異なります。

新築の建物の不動産取得税を計算する場合の課税標準額は、その新築の建物部分の固定資産税評価額です。

その新築の建物部分の固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、その新築の建物部分の適正な時価です。

つまり、平成6年3月31日までに新築の住宅を購入すれば、建物の部分の不動産取得税は、以下のように計算されるというわけです。

新築住宅の建物部分の不動産取得税の計算式
課税標準額(取得した新築の建物部分の固定資産税評価額)×3%=不動産取得税

以上が、新築の建物部分の不動産取得税が計算される仕組みです。

つづいて、新築の建物部分の不動産取得税が減額される特例をご紹介しましょう。

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3-2. 新築の不動産取得税が減額される特例

新築の建物に掛かる不動産取得税には、「新築住宅の課税標準の特例」などと呼ばれる特例が設けられています。

同特例を満たす条件は、一戸建てとマンションによって異なり、以下のとおりです。

  • 新築の一戸建てであれば、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の住宅である新築の建物を取得した
  • 新築のマンションであれば、「取得した一戸部分の床面積」と「共用部分の持ち分の面積」の合計が50平方メートル以上240平方メートル以下である

つまり、この記事の「1. 新築の一戸建てに不動産取得税がかからない条件」でご紹介した、新築の一戸建ての建物部分に不動産取得税がかからない条件は、「新築住宅の課税標準の特例」が適用される条件というわけです。

また、この記事の「2. 新築のマンションに不動産取得税がかからない条件」でご紹介した、新築のマンションの一戸部分に不動産取得税がかからない条件も、同特例が適用される条件です。

そして、同特例が適用されれば、新築の建物部分の不動産取得税を計算する式に含まれる課税標準額から、1,200万円(長期優良住宅を購入した場合は1,300万円)を差し引きつつ税額が計算されます。

同特例が適用されない場合と、同特例が適用さる場合の不動産取得税の計算方法の違いを図解でわかりやすくご説明すると以下のとおりです。

新築住宅の課税標準の特例が適用されれば、課税標準額から1,200万円が減額される

「新築住宅の課税標準の特例」が適用され、建物部分の不動産取得税を計算する式に含まれる課税標準額から1,200万円が減額されれば、課税標準額に税率を掛け算しつつ計算する建物部分の不動産取得税が大幅に安くなります。

課税標準額が1,200万円、または1,300万円より少額であれば、不動産取得税はかかりません。

加えて、同特例が適用されれば、新築が建つ土地や、新築のマンションの土地の持ち分にかかる不動産取得税から、以下の2つのうちの多い方の額が差し引かれます。

  • 1. 45,000円
  • 2. 土地部分の1平方メートルあたりの固定資産税評価額の2分の1×取得した新築の床面積の2倍×3%

上記の2は、土地の立地条件によって額が大きく異なりますが、50万円などの額になることも珍しくありません。

これにより、土地部分の不動産取得税もかからない、もしくは大幅に減額されます。

ただし、土地部分の不動産取得税をかからない、または大幅に減額するためには、建物と土地を同時に取得する、もしくは、以前から所有する土地に新築したなどの条件を満たす必要があるため留意してください。

「新築住宅の課税標準の特例」が適用されることにより、土地部分の不動産取得税がかからない条件の詳細は、「東京主税局:Q14 住宅用の土地を取得したときに不動産取得税の軽減制度はありますか」などにて確認することが可能です。

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3-3. 建築費が2,000以下の新築の建物は、特例適用より不動産取得税がかからない

最後に、建築費が2,000万円以下の新築の建物を取得すれば、建物部分の不動産取得税がかからない理由をご説明します。

この記事の「3-1. 新築の建物部分の不動産取得税が計算される仕組み」にてご紹介したとおり、新築の建物の不動産取得税を計算する式に含まれる課税標準額は、その建物の固定資産税評価額です。

その建物の固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、その建物の適正な時価です。

そして、新築の建物部分の固定資産税評価額は、正確な根拠はないものの、おおむね建築費の6割程度になるといわれます。

たとえば、建築費が2,000万円の新築の建物であれば、2,000万円の60%である1,200万円程度が建築費になるといった具合です。

1,200万円といえば、「新築住宅の課税標準の特例」が適用されることにより、課税標準額から差し引かれる額です。

つまり、建築費がおおむね2,000万円以下である、固定資産税評価額が1,200万円程度以下の新築の建物を取得し、同特例が適用されれば、課税標準額から1,200万円が差し引かれることにより、不動産取得税がかからないというわけです。

また、建築費が2,000万円を超える新築の建物を取得した場合であっても、同特例が適用されることにより課税標準額から1,200万円が差し引かれ、建物部分にかかる不動産取得税が大幅に減額されます。

建築費が2000万円以下であり、特例が適用される新築を取得すれば不動産取得税はかからない

以上が、建築費がおおむね2,000万円以下の新築の建物を取得すれば、不動産取得税がかからない、または大幅に減額される理由です。

「新築住宅の課税標準の特例」が適用される、建築費がおおむね2,000万円以下の新築の建物を購入すれば、建物部分の不動産取得税はかからない、または大幅に減額されます。

「新築住宅の課税標準の特例」が適用され、なおかつ土地を同時に取得する、または以前から所有する土地に新築をしたなどの条件を満たせば、土地部分の不動産取得税もかからない、または大幅に安くなります。

「新築住宅の課税標準の特例」の詳細は、「東京主税局:Q12 新築住宅を取得したときに不動産取得税の軽減制度はありますか」などにて確認することが可能です。

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まとめ - 不動産取得税をかからないようにするためには申告を忘れずに

不動産取得税がかからない新築の条件を簡単にご紹介しました。

新築の一戸建ては、建物部分の建築費がおおむね2,000万円以下であり、「新築住宅の課税標準の特例」が適用される条件を満たす新築を取得すれば、建物部分の不動産取得税がかからない、または大幅に減額されます。

新築のマンションは、一戸部分の建築費がおおむね2,000万円以下であり、同特例が適用される条件を満たす新築を取得すれば、不動産取得税がかからない、または大幅に安くなります。

建物部分の建築費がおおむね2,000万円以下の新築の建物を取得すれば、建物部分の不動産取得税がかからない、または大幅に減額されるのは、同特例が適用されることにより、建物部分の不動産取得税を計算する式に含まれる課税標準額から、1,200万円(長期優良住宅を購入した場合は1,300万円)が差し引かれることが理由です。

建物の不動産取得税を計算する式に含まれる課税標準額は、その建物の固定資産税評価額です。

そして、新築の建物の固定資産税評価額は、正確な根拠はないものの、建築費の60%程度になるといわれます。

よって、同特例が適用される条件を満たし、建築費がおおむね2,000万円の新築の建物、すなわち固定資産税評価額が1,200万円程度の新築を取得すれば、建物部分の不動産取得税がかかりません。

加えて、同特例が適用され、建物と同時にその建物が建つ土地を取得する、または以前から所有する土地に新築をするなどすれば、土地部分の不動産取得税そのものから一定の額が減額されます。

これにより、新築の建物と土地の両方の不動産取得税がかからない、または大幅に減額されることとなります。

不動産取得税がかからない新築の条件をお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

なお、不動産取得税をかからないようにするためには、この記事でご紹介した条件を満たした新築を取得し、なおかつ、取得した日から30日以内などに、その新築が所在する地域を管轄する税事務所に申告をしなくてはなりません

申告は各都道府県のホームページからダウンロードできる申告書に必要事項を記載しつつ提出することにより完了しますが、必要書類の添付を求められます。

必要書類は、主に売買契約書や工事請負契約書のコピー、取得した新築の床面積を証明できる登記事項証明書などですが、都道府県によって異なります。

そのため、新築を取得しつつ不動産取得税をかからないようにするためには、新築を購入する前に、税事務所に申告の方法をお問い合わせください。

ちなみに、東京都の申告書は「東京都主税局|不動産取得税 申請様式」の「(1)不動産取得税申告書(取得に係る申告/減額・課税標準の特例適用申告)」よりダウンロードすることが可能です。

ご紹介した内容が、不動産取得税がかからない新築の条件をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

最終更新日:2022年2月
記事公開日:2020年3月

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