不動産取得税の金額の目安はいくら?

不動産取得税の金額の目安はいくら?

不動産取得税の金額の目安は、購入する不動産の時価によって大きく異なり、上手に不動産を購入すれば掛からないこともありますが、掛かる場合は十数万円以上などと高額になることもあります。

一戸建てやマンション、土地の不動産取得税の金額の目安をご紹介し、不動産取得税が減額される特例や、建売の不動産取得税を予想する方法をご紹介しましょう。

目次

1. 一戸建て、マンション、土地の不動産取得税の金額の目安

はじめに、新築の一戸建て、一戸建ての中古住宅、新築のマンション、中古マンション、土地の不動産取得税の金額の目安をご紹介します。

なお、不動産取得税は、取得した不動産の時価、適用される特例の有無によって大きく異なり、上手に不動産を購入すれば掛からないこともありますが、掛かる場合は十数万円以上などと高額になることもあります。

よって、ご紹介する金額は、あくまで目安とお考えください。

新築の一戸建ての不動産取得税の金額の目安
建物部分の建築費がおおむね2,000万円以下であり、なおかつ「新築住宅の課税標準の特例」と呼ばれる特例が適用される新築を購入すれば、不動産取得税は掛からない、または数万円程度です。

同特例が適用される条件は、「床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の新築の住宅である建物を取得する」などです。

ただし、同特例が適用されたとしても、建物部分の建築費が2,000万円を大きく超える新築の一戸建てを購入するなどすれば、十数万円以上など高額な不動産取得税が課せられることがあるため留意してください。
一戸建ての中古住宅の不動産取得税の金額の目安
中古住宅の不動産取得税は、新築時の建築費と築年数によって大きく異なります。

新築時の建築費が高額であり、築10年などと築浅であれば十数万円以上など、新築時の建築費が安価であり、築25年などであれば数万円以下などです。

ただし、昭和57年1月1日以降に新築された、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の中古住宅を購入すれば、「中古住宅の課税標準の特例」と呼ばれる特例が適用され、不動産取得税が減額されます。

同特例が適用されることにより不動産取得税が減額される額は、築年数が浅い中古住宅を購入するほど大きくなります。
新築のマンションの不動産取得税の金額の目安
「一戸部分の床面積」と「共用部分の持ち分の面積」の合計が50平方メートル以上240平方メートル以下などの新築のマンションを購入すれば、「新築住宅の課税標準の特例」が適用されます。

同特例が適用されれば、不動産取得税は数万円程度であり、場合によっては掛かりません。

ただし、タワーマンションの上層階に位置するなど、販売価格が高額な物件を購入した場合は、同特例が適用されても十数万円以上などの不動産取得税が課せられることがあるため留意してください。
中古マンションの不動産取得税の金額の目安
昭和57年1月1日以降に新築された、「一戸部分の床面積」と「共用部分の持ち分の面積」の合計が50平方メートル以上240平方メートル以下などの中古マンションを購入すれば、「中古住宅の課税標準の特例」が適用されます。

同特例が適用されることによる不動産取得税の減額は、築年数が浅い中古マンションほど大きくなります。

よって、同特例が適用されれば、築10年などと築浅であっても不動産取得税は数万円程度、または掛かりません。

同特例が適用されなければ、築10年であれば不動産取得税は十万円程度など、築30年などであれば数万円以下などです。
土地の不動産取得税の金額の目安
「新築住宅の課税標準の特例」、または「中古住宅の課税標準の特例」が適用される建物が建つ土地と同時に、その建物が建つ土地を購入するなどすれば、「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」が適用されます。

同減額措置が適用されれば、不動産取得税は掛からない、または数万円程度です。

ただし、駅前に位置するなど立地条件が特に良い土地を購入した場合は、同減額措置が適用されたとしても十数万円以上などの不動産取得税が課せられることがあるため留意してください。

土地のみのを購入する場合は、立地条件と敷地面積によって大きく税額が異なり、立地条件が良く敷地面積が50坪などと広ければ十数万円以上など、立地条件が悪く敷地面積が10坪程度であれば数万円以下などです。

以上が、不動産取得税の金額の目安です。

先にご紹介したとおり、不動産取得税は、取得した不動産の時価を基に計算されます。

そのため、購入した不動産の時価が高ければ不動産取得税も高くなり、時価が低ければ不動産取得税も安くなる傾向があります。

時価が高い不動産とは売買価格が高い不動産であり、時価が低い不動産とは売買価格が低い不動産です。

よって、不動産取得税は、売買価格が高い不動産を購入すると十数万円以上などと高くなり、売買価格が低い不動産を購入すると数万円以下などと安くなるのが通例です。

不動産取得税は売買価格と比例する

ただし、時価が高い、すなわち売買価格が高い不動産を購入しても、「新築住宅の課税標準の特例」や「中古住宅の課税標準の特例」「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」などの特例や減額措置が適用されれば、不動産取得税は大幅に減額されます。

よって、不動産の購入を希望しつつ不動産取得税がいくらになるかご心配される場合は、ご紹介した特例や減額措置が適用される不動産を購入するのが良いでしょう。

不動産取得税の特例や減額措置は、「東京都主税局;不動産取得税 住宅とその敷地に掛かる軽減精度」や、「地方税法」の第七十三条の十四、第七十三条の二十四などにてご確認いただけます。

つづいて、建売の不動産取得税の金額の目安を予想する方法をご紹介します。

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2. 建売の不動産取得税の金額の目安を予想する方法

ここからは、建売の一戸建ての不動産取得税の金額の目安を予想する方法をご紹介します。

建売の購入を希望しつつ不動産取得税がいくらになるかお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

建売の一戸建てを購入すると、一部例外を除き、建物と土地の両方を取得し、その両方に不動産取得税が課せられます。

よって、建売の不動産取得税の金額の目安を予想するためには、建物部分と土地部分の両方の不動産取得税を予想し、それぞれの額を合計しなければなりません。

建売の不動産取得税の金額の目安を予想する方法

まずは、建物部分の不動産取得税の金額の目安の予想から始めましょう。

2-1. 建物の不動産取得税の金額の目安を予想する

建売の建物部分の不動産取得税は、以下の4つの手順で予想できます。

手順1. 建物部分の販売価格を把握する

建売の建物部分の不動産取得税の金額の目安を予想するためには、まずは、建物部分の販売価格を把握する必要があります。

建物部分の販売価格は、建売の消費税額を見れば簡単に把握できます。

これは、不動産の消費税は建物のみにかかり、土地には掛からないことが理由です。

よって、以下のように計算すれば、建売の建物部分の販売価格を把握できます。

建物部分の販売価格を計算する式
建売の消費税額÷消費税率(建売の消費税率は10%)= 建物部分の販売価格

たとえば、消費税が300万円の建売であれば「300万円÷10%=3,000万円」と計算し、建物部分の販売価格は3,000万円です。

また、消費税が200万円である建売であれば「200万円÷10%=2,000万円」と計算し、建物部分の販売価格は2,000万円となります。

なお、建売の広告に建物部分の坪単価が記載されている場合は、坪単価から建物部分の販売価格を予想することも可能ですが、坪単価は当てにならないため注意してください。

手順2. 建物部分の販売価格から課税標準額を予想する

建売の建物部分の販売価格が判明すれば、判明した販売価格から、建物部分の不動産取得税を計算する基となる課税標準額を予想します。

課税標準額とは、何かしらの税金が課せられる状況において税額を計算する基となる額であり、課せられる税金によって意味が異なります。

建物部分の不動産取得税は、課税標準額に不動産取得税の税率を掛け算しつつ計算し、具体的な計算式は以下のとおりです。

不動産取得税の計算式
課税標準額×不動産取得税の税率(令和6年3月31日までに住宅や土地を取得すれば3%)=不動産取得税

建物部分の不動産取得税は上記の式で計算し、式に含まれるのが課税標準額です。

建物の不動産取得税を計算する場合の課税標準額は、その建物の固定資産税評価額です。

建物部分の固定資産税評価額とは、市町村によって評価された建物部分の適正な時価であり、正確な根拠はないものの、おおむね建築費の60%程度になるといわれます。

たとえば、建物部分の建築費が3,000万円の建売であれば、その6割程度である1,800万円が建築費になるといった具合です。

ただし、建売の建築費は、販売価格と一致するとは限りません。

建築費とは、その建物と同一の建物を同一の場所に新築するために必要となる資材費、労務費、設計費、建築業者と下請け業者が得る利益などの合計を指します。

しかし、不動産業者が販売する建売などは、建築費に加え、建築に携わっていない不動産業者が得る利益も含まれていることがあります。

建設に携わっていない者が得る利益が含まれる建売の販売価格は、建築費より高額です。

どの程度高額であると断言できませんが、ここではひとまず、販売価格の80%を建築費と考えます。

計算例を挙げると、建物部分の販売価格が3,000万円の建売であれば、その80%である2,400万円を建築費と考えるといった具合です。

そして、建築費である2,400万円の60%の1,440万円を固定資産税評価額と考えます。

そうなれば、建物の不動産取得税を計算する式に含まれる課税標準額は1,440万円です。

建売の建物部分の課税標準額を予想する方法

また、建物部分の販売価格が2,000万円の建売であれば、その8割程度である1,600万円が建築費、その60%である980万円が固定資産税評価額、すなわち課税標準額と考えます。

建物部分の不動産取得税は、建物部分の固定資産税評価額である課税標準額を基に計算します。

よって、建物部分の不動産取得税の金額の目安を予想するためには、建物部分の販売価格から、建物部分の固定資産税評価額を予想することが重要なポイントとなります。

手順3. 建物部分の課税標準額から、特例適用分を差し引く

建物部分の課税標準額の予想が完了すれば、適用される特例があれば、課税標準額から特例適用分を差し引きます。

建売に適用される特例といえば、「新築住宅の課税標準の特例」と呼ばれる特例です。

同特例が適用されれば、建物の不動産取得税を計算する式に含まれる課税標準額から1,200万円が差し引かれます。

課税標準額から1,200万円が差し引かれれば、課税標準額に税率を掛け算しつつ計算される不動産取得税が大幅に安くなります。

課税標準額が1,200万円に満たない建売であれば、建物部分の課税標準額は0円です。

新築住宅の課税標準の特例が適用されれば、課税標準額から1,200万円が減額される

「新築住宅の課税標準の特例」が適用される建売の条件は至って単純であり、以下のとおりです。

新築住宅の課税標準の特例が適用される条件
床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の住宅として使用する建売を取得した

ちなみに、「床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下」を坪数に換算すると約15坪以上約73坪以下です。

手順4. 課税標準額に税率を掛け算し、不動産取得税を計算する

最後に、課税標準額に不動産取得税の税率を掛け算し、建物部分の不動産取得税を計算します。

不動産取得税の税率は、令和6年3月31日までに住宅や土地を取得すれば3%です。

よって、課税標準額が1,000万円の建売であれば以下のように計算し、不動産取得税は30万円です。

建物部分の不動産取得税の計算例
課税標準額(1,000万円)×3%=30万円

30万円といえば高額ですが、「新築住宅の課税標準の特例」が適用され、課税標準額から1,200万円が差し引かれていれば、建物部分の不動産取得税は大幅に安くなります。

たとえば、同特例が適用され、課税標準額から1,200万円を差し引いた額が200万円であれば以下のように計算し、建物部分の不動産取得税は6万円です。

新築住宅の課税標準額の特例適用後の不動産取得税の計算例
課税標準額(200万円)×3%=6万円

課税標準額から1,200万円を差し引いた額が0円であれば、不動産取得税は掛かりません。

つまり、新築住宅の課税標準額の特例を上手に適用すれば、建物部分の不動産取得税が大幅に安くなるというわけです。

これで、建売の建物部分の不動産取得税の金額の目安が予想できました。

つづいて、建売が建つ土地の不動産取得税の金額の目安を予想します。

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2-2. 土地の不動産取得税の金額の目安を予想する

つぎに、建売の土地部分の不動産取得税の金額の目安を予想しましょう。

建売の土地部分の不動産取得税の金額の目安は、以下の4つの手順で予想できます。

手順1. 土地部分の販売価格を計算する

はじめに、建売の土地部分の販売価格を計算します。

土地部分の販売価格は、建売の販売価格から、「手順1. 建物部分の販売価格を把握する」で把握した建物部分の販売価格を差し引くことにより計算することが可能です。

たとえば、建売の販売価格が5,000万円であり、建物部分の販売価格が3,000万円であれば「5,000万円-3,000万円=2,000万円」と計算し、土地部分の販売価格は2,000万円となります。

手順2. 土地部分の販売価格から課税標準額を予想する

土地部分の不動産取得税を計算する式は以下のとおりであり、課税標準額に税率を掛け算しつつ計算します。

土地部分の不動産取得税の計算式
課税標準額×税率(令和6年3月31日まで3%)=不動産取得税

よって、土地部分の不動産取得税を予想するためには、土地部分の課税標準額を予想しなくてはなりません。

土地部分の不動産取得税を計算する式に含まれる課税標準額は、その土地の固定資産税評価額です。

その土地の固定資産税評価額とは、市町村によって評価されたその土地の適正な時価ですが、公示地価を参考に設定されます。

公示地価とは、毎年3月ごろに国土交通省が公示する、日本全国各地に点在する約2万6千ヵ所の標準地と呼ばれる地点の1平方メートルあたりの正常な価格です。

各標準地の公示地価は、周辺の土地が売買される際の価格を調査し、同程度に設定されるため、その周辺の土地の実勢価格と考えられます。

そして、土地の固定資産税評価額は、最寄りの標準地の公示地価を参考に、その70%程度に設定されます。

つまり、建売の土地部分の販売価格は、最寄りの標準地の公示地価と同程度と考えることが可能であり、建売の土地部分の固定資産税評価額は、建売の販売価格の70%程度と考えることができるというわけです。

そのイメージを図解でご説明すると以下のようになります。

土地の固定資産税評価額は公示地価を参考に設定される

難解ですが、土地部分の販売価格が2,000万円であれば「2,000万円×70%=1,400万円」と計算し、土地部分の固定資産税評価額、すなわち課税標準額は1,400万円とお考えになれば大丈夫です。

また、土地部分の販売価格が1,000万円であれば「1,000万円×70%=700万円」と計算し、土地部分の固定資産税評価額、すなわち課税標準額は700万円とお考えください。

これで、土地部分の課税標準額の予想が完了しました。

手順3. 課税標準額に税率を掛け算する

土地部分の課税標準額の予想が完了すれば、その額に不動産取得税の税率である3%を掛け算します。

たとえば、土地部分の課税標準額が1,400万円であれば「1,400万円×3%=42万円」と計算し、答えは42万円です。

また、土地部分の課税標準額が700万円であれば「700万円×3%=21万円」と計算し、答えは21万円となります。

この額が、土地部分の不動産取得税の金額の目安です。

ただし、建物部分に「新築住宅の課税標準の特例」が適用されていれば、土地部分には「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」が適用されます。

「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」が適用されれば、土地部分の不動産取得税から一定の額が差し引かれ、不動産取得税が減額されます。

引き続き、土地部分の不動産取得税から、「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」で差し引かれる分を計算します。

手順4. 不動産取得税から減額措置適用分を差し引く

建売を購入すると、一部例外を除き、建物と土地の両方を同時に取得します。

それに該当する建売を購入し、なおかつ建物部分に「新築住宅の課税標準の特例」が適用されれば、土地部分には「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」が適用されます。

同減額措置が適用されれば、土地部分の不動産取得税そのものから、以下の2つのうちの多い方の額が減額されます。

  • 4万5,000円
  • 土地部分の1平方メートルあたりの固定資産税評価額の2分の1×200平方メートルを上限とする戸建ての床面積の2倍×3%

2番目の「土地部分の1平方メートルあたりの固定資産税評価額の2分の1×200平方メートルを上限とする戸建ての床面積の2倍×3%」というのが難解ですが、簡単に試算してみましょう。

土地全体の固定資産税評価額が1,400万円、土地の面積が100平方メートル(約30坪)、1平方メートルあたりの固定資産税評価額が14万円、床面積が83平方メートル(約25坪)であれば以下のように計算し、その額は348,600円です。

14万円(1平方メートルあたりの固定資産税評価額)÷2×166平方メートル(200平方メートルを上限とする戸建ての床面積の2倍)×3%=348,600円

また、土地全体の固定資産税評価額が700万円、土地の面積が83平方メートル(約25坪)、1平方メートルあたりの固定資産税評価額が8万4,300円、床面積が66平方メートル(約20坪)であれば以下のように計算し、その額は166,900円です。

8万4,300円(1平方メートルあたりの固定資産税評価額)÷2×132平方メートル(200平方メートルを上限とする戸建ての床面積の2倍)×3%=166,900円

土地部分の不動産取得税そのものから、「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」による減額分を差し引いた額が、土地部分の不動産取得税となります。

土地部分の不動産取得税そのものから、同減額措置による減額分を差し引いた額が0円の場合は、土地部分の不動産取得税は掛かりません。

ただし、建物部分に「新築住宅の課税標準の特例」が適用されなければ、同減額措置も適用されないため留意してください。

これで、土地部分の不動産取得税の金額の目安が予想できました。

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2-3. 建物部分と土地部分の不動産取得税を合計する

最後に、これまでに予想した建物部分と土地部分の不動産取得税を合計し、建売の不動産取得税の金額の目安の予想を完了させます。

最後に建物部分と土地部分の不動産取得税を合計する

建物部分の不動産取得税が30万円、土地部分の不動産取得税が20万円であれば「30万円+20万円=50万円」と計算し、その建売の不動産取得税の金額の目安は50万円となります。

50万円とは高額ですが、大抵の建売には「新築住宅の課税標準の特例」と「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」が適用され、50万円などと高額になることは稀です。

また、「新築住宅の課税標準の特例」と「住宅の用に供する土地の取得に対する不動産取得税の減額」が適用されれば、場合によっては不動産取得税そのものが掛からないこともあります。

以上を以て、建売の不動産取得税の金額の目安の予想の完了です。

皆さん、お疲れさまでした。

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3. 不動産取得税の通知はいつ来る?

不動産取得税は、不動産を取得した後に届く納税通知書に同封されている納付書を以て納税します。

そこで気になるのが、納税通知書がいつ届くかですが、新築であれば、新築を購入した翌年の4月以降などとなります。

中古住宅や土地であれば、早ければ決済日の2ヵ月から3ヵ月後など、遅ければ4ヵ月から5ヵ月後などに届きます。

不動産取得税は、不動産を取得した地域を管轄する都道府県に収める地方税のため、都道府県によって納税通知書が届く時期が異なるため留意してください。

納付書の支払い期限は、納税通知書が届いた月の月末、または翌月の月末などであり、一括で納付するのが通例です。

一括で納付できない場合は、納税通知書を発行した税事務所や都道府県役場に電話などで相談し、分納を交渉するのが良いでしょう。

ちなみに、誰でもわかる不動産売買では、不動産取得税の納税通知書が届く時期をわかりやすく解説するコンテンツを公開中です。

不動産取得税の納税通知書が届く時期が気になる方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。

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不動産取得税の通知がこない。不動産取得税はいつ払う?

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まとめ - 特例を適用するための申請を忘れずに

不動産取得税の金額の目安や、建売の不動産取得税を予想する方法、不動産取得税の納税通知書が届く時期などをご紹介しました。

不動産取得税は、購入した不動産の時価によって税額が決定され、時価が高い不動産を取得した場合は、十数万円以上などと高額になることもあります。

時価が高い不動産は売買価格も高く設定されているため、売買価格が高額な不動産は不動産取得税が高くなる傾向があります。

ただし、国は不動産の取得を奨励するためか、不動産取得税には様々な特例が設けられ、特例が適用されれば、場合によっては不動産取得税が掛からない、もしくは大幅に安くなります。

不動産取得税の金額の目安をお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

なお、この記事では、不動産取得税が減額されるいくつかの特例をご紹介しましたが、特例の適用条件を満たす不動産を購入しただけでは、特例は適用されません。

特例は、特例が適用される不動産を購入し、購入後30日以内などに税事務所へ必要書類を添付した申請書を提出することにより適用されます。

必要書類は、適用される特例や都道府県によって異なるものの、おおむね売買契約書のコピーや登記事項証明書などです。

申請の詳細は、購入した不動産が所在する地域を管轄する都道府県のホームページ内に設けられている検索窓に、「不動産取得税 特例 申請」などと入力しつつ検索することによりお調べいただけます。

ご紹介した内容が、不動産取得税の金額の目安をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

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最終更新日:2022年3月
記事公開日:2018年8月

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