中古住宅の諸費用が払えない！現金がいくら必要か完全整理

「諸費用が想像以上に高くて、正直払えるか不安です……」中古住宅の購入を検討し始めると、こうした悩みに直面する方は少なくありません。

不動産会社から諸費用の概算を提示されて驚いた、あるいは手付金と諸費用を同時に用意しなければならないと知って焦った——そんな経験をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

結論からお伝えすると、中古住宅の諸費用は物件価格の8〜11%が目安です（軽減措置を適用しない本則税率ベース）。3,000万円の物件であれば、240万〜330万円が別途必要になる計算です。

筆者も初めて中古住宅を購入しようとしたとき、不動産会社から提示された諸費用の見積もり額を見て驚き、結果として購入する物件の価格帯を下げた経験があります。今思うと無念極まりないことです。

そこで、今回の「誰でもわかる不動産売買」では、中古住宅の購入を希望するものの諸費用が払えないとお嘆きの方へ向けて、税制軽減措置を活用して諸費用を合法的に減らす方法や、現金が足りないときに使える対処法など、以下のことを解説します。

諸費用の全体像を把握すれば、「払えるか払えないか」の判断もできるようになります。まずは現状を正確に知ることから始めましょう。

目次

• 1. 中古住宅の諸費用が「払えない」と感じる本当の理由
• 2. 【一覧】中古住宅購入にかかる諸費用の全内訳
• 3. 【物件価格別シミュレーション】諸費用の目安はいくらか
• 4. 諸費用の支払いスケジュールと現金準備のタイミング
• 5. 【節約可能度で分類】諸費用を削れる費用・削れない費用・軽減措置で減らせる費用
• 6. 諸費用を現金で用意できないときの対処法
• 7. 諸費用以外に見落としがちな購入後のコスト
• まとめ——中古住宅の諸費用は「知識」があれば怖くない

1. 中古住宅の諸費用が「払えない」と感じる本当の理由

中古住宅の諸費用は、新築住宅と比べて高くなりやすい構造になっています。費用の総額だけでなく、現金支出が複数のタイミングに集中するという特性が、「払えない」と感じる本当の原因です。

まずは、その構造を正確に理解することから始めましょう。

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1-1. 諸費用の総額は物件価格の8〜11%が目安——なぜ新築より高いのか

中古住宅の諸費用は、物件価格の8〜11%が目安とされています（軽減措置を適用しない本則税率ベース）。一方、新築住宅の諸費用の目安は3～5%とされ、比較すると明らかに割高です。この差が生まれる主な原因は、2つあります。

1つ目は、仲介手数料の発生です。新築住宅（建売・分譲マンション）では売主が不動産会社であるため、仲介手数料が発生しないケースが一般的です。

これに対して、中古住宅では売主が個人であることが多く、売主と買主の間に不動産会社が仲介に入るため、買主は仲介手数料を支払う必要があります。物件価格3,000万円の場合、仲介手数料の上限は105.6万円（税込）にのぼります。

2つ目は、登録免許税の軽減税率の差です。登録免許税とは、土地や建物の名義変更（所有権移転登記）の際に国に納める税金のことです。この税率は新築と中古で異なります。

新築住宅の所有権保存登記の軽減税率が0.15%であるのに対し、中古住宅の所有権移転登記の軽減税率は0.3%と、2倍の税率が適用されます（令和9年3月31日までの軽減税率・出典：国税庁「マイホームを持ったとき」）。

物件価格の固定資産税評価額（市町村が評価したその物件の時価）が1,500万円であれば、登録免許税の差だけで2万2,500円の違いが生じるのです。

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1-2. 「払えない」の正体：現金が必要なタイミングが一度に集中する

諸費用が払えないと感じる最大の原因は、実は「総額の大きさ」だけではありません。現金の支出が複数のタイミングに一気に集中することが、資金不足感を大きくしています。

住宅購入の手続きを進めると、売買契約時・ローン契約時・引き渡し時・引き渡し後の4つのフェーズで現金支出の「山」が訪れます。

たとえば、物件価格3,000万円の場合、売買契約時だけで手付金150万円・仲介手数料（半金）52.8万円・印紙税1万円の合計約203.8万円が財布から出ていきます。引き渡し時にはさらに登記費用・司法書士報酬・仲介手数料（残金）・火災保険料の支払いが重なります。

加えて見落としがちなのが、引き渡し後6か月〜1年後に届く不動産取得税の納税通知書です。「諸費用の支払いが終わった」と安心した頃に数十万円の請求が届くため、事前にこの費用も含めて現金を確保しておく必要があります。

「いつ・何が・いくら必要か」を把握することが、資金計画の第一歩です。

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1-3. 現金で必ず払う費用・ローンに組み込める費用——どちらに分類されるか

諸費用はすべて現金で用意するのが基本ですが、費用の性質によって「現金必須」「ローン組み込み可（金融機関による）」「引き渡し後に発生」の3種類に分類できます。この分類を把握することで、最低限いくらの現金を手元に用意すればよいかが見えてきます。

特に注意が必要なのは、手付金と仲介手数料（半金）です。手付金は売買契約を結ぶ際に売主に直接支払うもので、住宅ローンの融資実行（引き渡し日）より前に現金で支払う必要があります。

仲介手数料の半金も同様に、売買契約時に現金で支払うのが一般的です。これらは住宅ローン融資実行（引き渡し日）より前に支払うため、実質的に現金以外に方法がありません。

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2. 【一覧】中古住宅購入にかかる諸費用の全内訳

中古住宅の購入にかかる諸費用は、「必ずかかる費用」と「状況によってかかる費用」に大別されます。それぞれの金額・計算方法・支払い先を把握しておくことが、資金計画を正確に立てるための土台になります。

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2-1. 必ずかかる諸費用

必ずかかる諸費用は、物件価格・借入額をもとに計算できるものが中心です。契約前に金額を試算しておくことで、準備すべき現金の目安が見えてきます。

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手付金——「諸費用」ではないが最初に必要な現金

中古住宅の売買契約を結ぶ際は、売主に手付金を支払うのが通例です。手付金は厳密には売買代金の一部であり、正確には「諸費用」には含まれませんが、現金で用意しなければならない最大の支出であるため知っておかなければなりません。

手付金の目安は物件価格の5〜10%であり、3,000万円の物件であれば150万〜300万円が契約時に財布から出ていきます。法的性質として、買主都合で売買契約をキャンセルした場合は手付金は没収、売主都合でキャンセルした場合は2倍返し（手付倍返し）が原則です。

なお、手付金は売主と交渉することで減額できる場合があり、詳細は本記事の「手付金——減額交渉の余地と限界」にて解説します。

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仲介手数料——計算式と上限額、消費税

仲介手数料とは、中古住宅の売買を仲介した不動産会社に支払う成功報酬です。物件価格が400万円を超える場合の上限額は、宅建業法に基づく告示により「物件価格×3%+6万円+消費税」の速算式で計算します。3,000万円の物件であれば、上限は105.6万円（税込）です。支払いのタイミングは、売買契約時に半金・引き渡し時に残金が一般的となっています。

なお、2024年7月1日の法改正により、売買価格が800万円以下の物件については、上限が33万円（税込）に引き上げられました。低価格帯の物件を検討する場合は、この特例が適用される点に注意してください。

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登録免許税——所有権移転登記と抵当権設定登記の2種類

登録免許税とは、土地や建物の名義変更（所有権移転登記）や、住宅ローン利用時の担保設定（抵当権設定登記）の際に国に納める税金です。本則税率と軽減税率（令和9年3月31日まで）は以下のとおりであり、軽減税率には適用条件があるため要件の確認が必要です。

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司法書士報酬——相場と内訳

司法書士報酬は、所有権移転登記・抵当権設定登記の手続きを依頼する専門家への報酬です。司法書士の報酬は自由化されており、司法書士事務所によって異なります。

日本司法書士会連合会の報酬アンケートによると、土地1筆・建物1棟（固定資産評価額合計1,000万円）の所有権移転登記の代理業務の平均は約5.7万円です（出典：日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果」）。

これに登録免許税（実費）が加算されるため、請求書の総額は「報酬+登録免許税」の合算になります。両者を混同しないよう、内訳を確認する習慣をつけておきましょう。

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印紙税——売買契約書とローン契約書の2回発生

印紙税は、売買契約書（不動産譲渡に関する契約書）と住宅ローン契約書（金銭消費貸借契約書）の2種類で発生します。それぞれの契約書に収入印紙を貼付して納付します。

売買契約書には令和9年3月31日まで軽減税率が適用されますが、住宅ローン契約書には軽減措置の適用がなく、本則税率がそのまま適用される点に注意が必要です。

物件価格・借入額が1,000万円超〜5,000万円以下の場合、売買契約書には1万円（軽減税率）、ローン契約書には2万円（本則税率）の印紙税がかかります（出典：国税庁「印紙税額の一覧表（その1）」）。

なお、電子契約で締結した場合は印紙税の課税対象外となるため、不動産会社が電子契約に対応しているかどうかを確認することも諸費用節約の一手です。

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住宅ローン関連費用——事務手数料・保証料・団信

住宅ローンを利用する場合、物件取得費用とは別に金融機関へ支払う費用が発生します。主な費用は「事務手数料」と「保証料」の2種類です。

事務手数料には定額型（3万〜5万円程度）と定率型（借入額の約2.2%）があり、借入額2,400万円（物件価格3,000万円の80%）の定率型は約52.8万円にのぼります。

保証料は、返済不能時に保証会社が肩代わりする対価として支払うもので、一括前払い型と金利上乗せ型（0.2%程度）の2種類がありますが、ネット銀行を中心に保証料ゼロの住宅ローン商品も増えています（詳細は本記事の「6-3.【対処法②】フラット35を活用して保証料をゼロにする」へ）。

また、団信（団体信用生命保険）とは、住宅ローン返済中に借主が死亡または高度障害になった場合に、残債が全額返済される保険です。民間ローンでは金利に含まれているため別途支払いは不要ですが、フラット35では任意加入のため別途保険料が発生する点に注意が必要です。

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火災保険料・地震保険料

火災保険は、住宅ローン利用時に金融機関から加入を求められるため、保険料は実質的に必須の諸費用となります。金額は中古住宅の築年数・構造・所在地・補償内容によって大きく異なり、数万円から数十万円の幅があります。

地震保険は火災保険に付帯する形でのみ加入できる任意保険であり、日本は地震大国であるため、リスクを踏まえて検討するのが賢明です。

火災保険や地震保険は不動産会社や金融機関から勧められた商品にそのまま加入するのではなく、一括見積もりサービスで複数社を比較することで、保険料を大幅に節約できる場合があります。

詳細は、本記事の「火災保険料——複数社見積もりと不要補償の除外」にて解説します。

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2-2. 状況によってかかる諸費用

状況によってかかる諸費用は、物件の種類・引き渡し日・所在地域などの条件によって発生の有無が変わります。

「自分には関係ない」と思い込んで見落とすと、想定外の出費につながりかねません。特に不動産取得税は物件の引き渡し後に納税通知書が届くため注意してください。

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固定資産税・都市計画税の清算金

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に年額全額が課税されます。引き渡し日以降の日数分については、買主が売主に清算金として支払う慣行が不動産取引では一般的です。

たとえば、年間の固定資産税・都市計画税の合計が24万円の場合、7月1日に引き渡しを受けると、その年の残り184日分（約12万円）を買主が負担することになります。

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不動産取得税——「忘れた頃」に来る税金

不動産取得税は、不動産を取得したことに対して都道府県が課す税金です。諸費用の支払いをすべて終えた安堵感も束の間、引き渡し後6か月〜1年後に都道府県税事務所から納税通知書が届きます。

初めて中古住宅を購入する方が最も驚く費用の一つといえるでしょう。

税額は「固定資産税評価額×3%」が原則ですが、一定要件を満たす住宅には軽減特例があり、適用後に税額が大幅に下がるケースも少なくありません。

引き渡し時に現金を確保しておくとともに、軽減申請の手続きも忘れずに行いましょう。詳細は、本記事の「不動産取得税の軽減特例——築年数によって控除額が変わる」にて解説します。

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管理費・修繕積立金の清算金（中古マンション購入時のみ）

中古マンションを購入した場合、引き渡し日が月の途中であれば、管理費と修繕積立金を日割りで清算します。たとえば月15日に引き渡しを受けた場合、その月の残り日数分を買主が売主に支払います。

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2-3. 中古マンションと中古戸建てで諸費用はどう違うか

中古マンションと中古戸建てでは、発生する費用の項目が一部異なります。マンション固有の費用が加わる分、諸費用の総項目数はマンションのほうが多くなりやすい傾向があります。

マンション固有の費用としては、管理費・修繕積立金の清算金が挙げられます。なお、新築マンションを購入する場合は、分譲時に「修繕積立基金」として一時金を徴収されることがありますが、中古マンションでは原則として発生しません（出典：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」）。

一方、中古戸建て固有の費用としては、地域によって下水道負担金・上水道加入金・浄化槽の保守点検費用などが発生するケースがあります。どちらを購入するかが決まったら、その物件に固有の費用項目がないかを不動産会社に確認することをお勧めします。

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3. 【物件価格別シミュレーション】諸費用の目安はいくらか

中古住宅の諸費用は物件価格によって大きく変わります。購入を検討している価格帯のシミュレーション結果を確認し、実際に準備すべき資金の目安を把握しておきましょう。

なお、税制軽減措置を活用するとさらに費用を抑えられる点についても、このセクションの最後で確認します。

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3-1. シミュレーションの前提条件

シミュレーションにあたって、以下の条件を前提としています。実際の金額は物件・契約内容・金融機関によって異なるため、あくまでも目安としてご参照ください。

軽減措置を適用した場合の節約額は、本記事の「3-5.税制軽減措置を適用するといくら節約できるか」で別途比較しています。

「まず全体像を把握してから、節約できる部分を確認する」という順番で読み進めてください。

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3-2. 物件価格2,000万円の場合

物件価格2,000万円の場合、固定資産税評価額は1,400万円（2,000万円×70%）、借入額は1,600万円（2,000万円×80%）を前提とします。

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3-3. 物件価格3,000万円の場合

物件価格3,000万円の場合、固定資産税評価額は2,100万円（3,000万円×70%）、借入額は2,400万円（3,000万円×80%）を前提とします。

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3-4. 物件価格4,000万円の場合

物件価格4,000万円の場合、固定資産税評価額は2,800万円（4,000万円×70%）、借入額は3,200万円（4,000万円×80%）を前提とします。

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3-5. 税制軽減措置を適用するといくら節約できるか

軽減措置を知っているかどうかだけで、数十万円の差が生まれます。物件価格3,000万円・固定資産税評価額2,100万円（建物630万円・土地1,470万円）・平成15年新築（建物控除額1,200万円）の物件を例に、軽減前・軽減後の税額を比較します。

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4. 諸費用の支払いスケジュールと現金準備のタイミング

諸費用の支払いは、住宅購入の手続きが進むにつれて段階的に発生します。「どのタイミングで・いくらの現金が必要になるか」を事前に把握しておくことが、資金ショートを防ぐための最大の対策です。

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4-1. 売買契約時——手付金・仲介手数料（半金）・印紙税

売買契約時は、購入手続きの中で最初の大きな現金支出が集中するタイミングです。住宅ローンの融資実行は引き渡し日に行われるため、このフェーズで発生する費用はすべて自己資金から支払う必要があります。

物件価格3,000万円を例にとると、売買契約時に必要な現金の内訳は次のとおりです。

合計すると、約203.8万円が契約当日に手元から出ていく計算になります。手付金は売主に直接支払うものであり、ローンで補うことはできません。売買契約の日程が決まったら、遅くとも1〜2週間前には必要額を確認し、現金または普通預金として準備しておきましょう。

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4-2. 住宅ローン契約時——印紙税（ローン契約書分）

住宅ローン契約時（金銭消費貸借契約締結時）には、ローン契約書に貼付する印紙税2万円（借入額1,000万円超〜5,000万円以下の場合）が発生します。

金融機関によっては、このタイミングで事務手数料や保証料の一部を徴収するケースもあります。定率型の事務手数料（借入額の約2.2%）を採用している金融機関では、借入2,400万円に対して約52.8万円の支払いがローン契約時に発生することもあるため、契約前に支払い時期を必ず確認してください。

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4-3. 引き渡し時——最大の現金支出が集中するタイミング

引き渡し日は、住宅購入の手続きの中で最も多くの費用が一度に動く日です。住宅ローンの融資実行もこの日に行われるため、ローンに組み込んだ費用はこのタイミングで一括処理されます。

引き渡し時に発生する主な費用は以下のとおりです（物件価格3,000万円・借入2,400万円の場合）。

これらのうち、ローンへの組み込みが可能な費用については、融資実行と同時に精算されます。一方、現金での支払いが必要な費用（固定資産税清算金など）は、引き渡し当日に現金または振り込みで用意しておく必要があります。司法書士への登記費用の支払いも引き渡し当日が一般的です。

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4-4. 引き渡し後（6か月〜1年後）——不動産取得税

不動産取得税は、引き渡しが完了してから6か月〜1年後に都道府県税事務所から納税通知書が届く税金です。「諸費用の支払いがすべて終わった」と一息ついた頃に数十万円の請求が来るため、購入後の資金計画から抜け落ちやすい費用の筆頭といえるでしょう。

税額は物件の固定資産税評価額と軽減措置の適用有無によって大きく異なりますが、軽減措置を申請しない場合には数十万円の負担になるケースも少なくありません。引き渡し時に余裕を持った手元資金を確保しておくことが、このタイミングでの資金ショートを防ぐ最善策です。

万が一、納税通知書が届いた時点で支払いが難しい場合は、放置せずに速やかに都道府県税事務所に相談してください。

地方税法第15条に基づく徴収猶予（一定の要件を満たす場合に税の納付を一定期間待ってもらえる制度）や、分割納付に応じてもらえるケースがあります。督促状が届いてから10日以内に完納しない場合は滞納処分の対象になる可能性があるため、早期の相談が重要です（出典：地方税法第73条の34「不動産取得税に係る督促」・第73条の36「不動産取得税に係る滞納処分」）。

また、軽減特例の申請が間に合う場合もあります。納税通知書が届いたら、まず軽減措置の適用有無を確認してから納付することを強くお勧めします（詳細は本記事の「不動産取得税の軽減特例——築年数によって控除額が変わる」へ）。

ちなみに、当サイト「誰でもわかる不動産売買」では、不動産取得税が払えない場合の対処法を解説する記事を公開中です。ぜひご覧ください。

お役立ち記事
不動産取得税が払えない｜軽減・分納・猶予・還付で解決する方法

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5. 【節約可能度で分類】諸費用を削れる費用・削れない費用・軽減措置で減らせる費用

諸費用の節約は、「どの費用に手をつけられるか」を正しく分類することから始まります。闇雲に削ろうとすると後のリスクにつながる費用もあるため、「交渉・選択で節約できる費用」「軽減措置を申請すれば下がる税金」「削ってはいけない費用」の3つに分けて理解することが重要です。

なお、ここでいう「削ってはいけない費用」とは、税法上削れない費用ではなく、節約することで後のリスクが生じる費用を指します。

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5-1. 交渉・選択で節約できる費用

交渉や商品選択の工夫によって節約できる費用は、仲介手数料・手付金・火災保険料・司法書士報酬・ローン保証料の5つです。いずれも「知っているかどうか」と「タイミングを逃さないか」が節約の成否を左右します。

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仲介手数料——値下げ交渉は「申込み前」か「契約前」に行う

仲介手数料の値下げ交渉は、申込み前または売買契約の締結前が唯一の有効なタイミングです。売買契約を結んだ後では、不動産会社が交渉に応じることはほぼありません。3,000万円の物件であれば上限105.6万円（税込）が請求されますが、交渉次第では数万〜数十万円の減額を引き出せるケースもあります。

「仲介手数料無料・半額」をうたう業者を選ぶ方法もありますが、正直に言えばメリットとデメリットの両面があります。こうした業者は自社が両手仲介（売主・買主の両方から手数料を得る）できる物件を優先的に紹介する傾向があり、物件の選択肢が狭まる可能性があります。節約効果と物件の選択肢の広さを天秤にかけて判断することが賢明です。

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手付金——減額交渉の余地と限界

手付金は、宅建業法で上限（物件価格の20%）は定められていますが、下限に法的規定はありません。売主が合意すれば減額できるため、交渉の余地がある費用といえます。

ただし、手付金を極端に低くすると「本気の買主ではない」と判断されて購入申込みを断られるリスクがあります。実務的には物件価格の5〜10%が一般的な相場であり、5%を大きく下回る交渉は慎重に行うべきでしょう。手付金の減額で浮いた現金を他の諸費用に回す、という視点で考えると現実的な交渉幅が見えてきます。

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火災保険料——複数社見積もりと不要補償の除外

火災保険料は、不動産会社や金融機関から紹介された保険にそのまま加入すると割高になるケースが少なくありません。一括見積もりサービスで複数社を比較するだけで、同等の補償内容でも数万円の差が生じることがあります。

節約のポイントは「不要な補償を外すこと」ですが、削ってよい補償と削ってはいけない補償を見極める必要があります。たとえば、水害リスクの低いエリアでは水災補償を外すことで保険料を大幅に削減できます。一方、建物の主要構造部（柱・梁・基礎など）を補償する火災・風災・爆発等の基本補償は外すべきではありません。

国土交通省が提供するハザードマップポータルサイトで物件の水災リスクを確認してから補償内容を検討するのが合理的です（詳細は本記事の「火災保険を最低限にしすぎるリスク」へ）。

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司法書士報酬——複数事務所への相見積もり

司法書士報酬は自由化されており、同じ登記手続きでも事務所によって数万円の差が生じることがあります。自分で複数事務所に見積もりを依頼できる場合は、相見積もりが有効な節約手段です。

ただし、住宅ローンを利用する場合、金融機関が指定した司法書士に依頼しなければならないケースもあります。これは金融機関が融資リスクを管理するためであり、買主が任意に変更することはできません。まず金融機関に「司法書士の指定があるか」を確認し、指定がない場合にのみ相見積もりを検討しましょう。

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ローン保証料——保証料ゼロ型の住宅ローンを選ぶ

保証料ゼロ・事務手数料定額型の住宅ローン（ネット銀行など）を選ぶことで、初期費用を大幅に削減できます。たとえば、借入2,400万円で保証料型（借入額の約0.2%金利上乗せ）と保証料ゼロ型（定額事務手数料3万円）を比較すると、保証料分だけで数十万円の差になることがあります。

ただし、「初期費用が安い＝総返済額が安い」ではない点に注意が必要です。保証料ゼロ型は金利がやや高めに設定されていることも多く、借入期間全体での利息総額が増える場合があります。初期費用の節約額と、30年・35年の返済期間における利息総額の差を必ず比較した上で選択しましょう。

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5-2. 軽減措置を申請すれば下がる税金（条件確認が必要）

税制上の軽減措置は、要件を満たしていても申請しなければ適用されません。3節で示したとおり、3,000万円の物件では軽減措置の有無によって約66万円もの差が生じます。物件の築年・耐震性能・居住用途を確認してから、適用できる制度をすべて活用することが重要です。

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登録免許税の軽減措置——適用条件と旧耐震物件の対応方法

登録免許税（建物所有権移転・抵当権設定）の軽減税率を受けるには、以下の条件をすべて満たす必要があります（出典：国税庁「マイホームを持ったとき」）。

築年数が古い物件（昭和56年12月31日以前の新築、いわゆる旧耐震物件）でも、以下の3つのいずれかを取得することで軽減税率の適用ルートが開かれます。

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不動産取得税の軽減特例——築年数によって控除額が変わる

不動産取得税の建物軽減特例は、「1,200万円控除」と単純に覚えてしまいがちですが、正確には物件の新築年月日によって控除額が異なります。購入する物件の築年を確認してから計算することが必要です。

建物の軽減（課税標準からの控除）——計算例つき

建物の不動産取得税は、「（固定資産税評価額 − 控除額）×3%」で計算します。控除額が大きいほど税額は劇的に小さくなります。

たとえば、物件価格2,500万円・固定資産税評価額1,500万円・平成15年新築（控除額1,200万円）の場合の計算は次のとおりです。

控除額を適用するだけで、36万円もの節税になります。軽減措置を知らずに45万円を納付している事例は少なくありません。

土地の軽減——「4万5,000円か床面積按分額か」どちらか多い方

土地の不動産取得税の軽減は、建物とは別の計算式になります。税額から「次のいずれか多い方の金額」が減額されます。

具体的な計算例を示します。土地の固定資産税評価額1,050万円・土地面積100㎡・住宅の床面積100㎡（2倍で200㎡）の場合です。

このように、一般的な居住用住宅では土地の不動産取得税がゼロになるケースが多いといえます。ただし、ⓑの計算は床面積・土地面積・評価額の組み合わせによって変わるため、正確な金額は都道府県税事務所に確認することをお勧めします。

軽減申請の手続きと都道府県への申告タイミング

不動産取得税の軽減は、都道府県によって自動的に適用される場合と、申告が必要な場合があります。申告が必要な都道府県では、取得の日から60日以内（都道府県によって異なる場合あり）に申告書と必要書類を提出しなければなりません。

申告に必要な書類の例は以下のとおりです。

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住宅ローン控除——中古住宅の適用条件と控除額の上限

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、毎年の所得税額から直接差し引ける制度です。ただし、中古住宅は新築よりも控除上限が低く設定されているため、過大な期待は禁物です（出典：国税庁「マイホームを持ったとき」）。

中古住宅（一般）の最大年間控除額は14万円です。10年間で最大140万円の節税効果があるものの、新築認定住宅の最大455万円（最大35万円×13年）と比べると、控除額の差は大きいといえるでしょう。

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5-3. 削ってはいけない費用——節約が後のリスクになるもの

節約を意識するあまり、削ることで将来の大きな損失につながる費用も存在します。火災保険の補償内容とホームインスペクション費用は、その代表例です。

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火災保険を最低限にしすぎるリスク

火災保険の保険料を下げる最も手軽な方法は補償を絞ることですが、削ってよい補償と削ってはいけない補償を慎重に見極める必要があります。

水災補償は、物件がハザードマップ上で浸水リスクの低いエリアに位置する場合、除外することで保険料を削減できます。一方、火災・落雷・爆発・風災・ひょう災・雪災といった基本補償は、除外すると損害が全額自己負担になるため削るべきではありません。

国土交通省「ハザードマップポータルサイト」で物件の浸水・土砂・洪水リスクを確認した上で、不要な補償のみを絞ることが合理的な節約方法といえます。

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ホームインスペクション費用を削るリスク

ホームインスペクション（住宅診断）とは、建築士などの専門家が住宅の状態を客観的に診断するサービスです。費用の相場は3万〜5万円程度ですが、この費用を節約して購入後に数百万円規模の瑕疵（欠陥）が発覚するリスクと比べれば、明らかに「掛けるべき費用」といえます。

2018年4月施行の宅地建物取引業法改正により、不動産会社には媒介契約時にホームインスペクション業者を紹介（あっせん）できるかを書面で示して意向を確認する義務、および重要事項説明として調査結果を買主に説明する義務が課されました（出典：国土交通省「住まいの安心総合支援サイト」）。

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6. 諸費用を現金で用意できないときの対処法

諸費用が払えないと感じたとき、まず確認すべきは「どの費用が払えないのか」という点です。手付金が足りないのか、諸費用全体の現金が不足しているのか、あるいは引き渡し後の不動産取得税が心配なのかによって、最適な対処法はまったく異なります。

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6-1. まず確認：どの費用が「払えない」のかを特定する

「払えない」の中身を特定することが、対処法を選ぶ第一歩です。状況が違えば、使うべき手段も変わります。

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6-2. 【対処法①】住宅ローンに諸費用を組み込む（オーバーローン）

オーバーローンとは、住宅ローンの借入額を物件価格以上に設定し、諸費用の一部または全額を住宅ローンの中に組み込んで融資を受ける方法です。手元の現金が少なくても購入を進められる反面、借入総額が増える点に注意が必要です。

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オーバーローンと「諸費用ローン」の違い——混同に注意

オーバーローンと混同しやすいのが「諸費用ローン」です。この2つは別物であり、違いを正確に理解することが重要です。

オーバーローンは、住宅ローンの枠の中に諸費用分を含めて借り入れる方法です。住宅ローンの低金利（現在は変動型で1%前後が中心）で諸費用分も借りられるため、金利負担は比較的小さくなります。

諸費用ローンは、住宅ローンとは別枠で借りる目的別ローンです。金利は住宅ローンより高く設定されており、毎月2本のローン返済が発生します。借入期間も短い商品が多く、月々の返済負担が重くなる点を正直にお伝えしておきます。現金不足の解決策としては、オーバーローンのほうが一般的に有利です。

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オーバーローンのメリット・デメリット

オーバーローンには明確なメリットがある一方、デメリットも正確に把握しておく必要があります。

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オーバーローンが通りやすい条件——審査のポイント

オーバーローンの審査では、通常の住宅ローン審査より厳しく審査される傾向があります。審査で特に重視されるポイントは次の4点です。

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6-3. 【対処法②】フラット35を活用して保証料をゼロにする

フラット35は、仲介手数料・登記費用・印紙税・火災保険料・融資手数料・固定資産税清算金など、多くの諸費用を住宅ローンの借入対象に含めることができます。確認書類の提出が必要ですが、手元の現金が少ない場合の有力な選択肢となります（出典：フラット35・借入対象となる諸費用とはどのようなものですか？）。

さらに、フラット35には保証料がかかりません。民間ローンの保証料（借入額の目安：一括前払い型で借入2,400万円なら数十万円）がゼロになる点も、諸費用全体を圧縮する効果があります。

ただし、フラット35は全期間固定金利のため、変動型と比較して当初の金利水準が高めになる場合があります。諸費用を借入に組み込める利便性と、金利差による総返済額の増加を比較した上で判断することが賢明です。

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6-4. 【対処法③】親族からの資金援助——贈与税の非課税特例を活用する

親や祖父母からの資金援助を受ける場合、適切な制度を活用することで贈与税の負担を大幅に抑えられます。制度の種類と条件を正確に理解した上で計画的に進めることが重要です。

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住宅取得等資金の贈与非課税特例とは

直系尊属（父母・祖父母・曾祖父母など自分より上の世代の血族のこと）から住宅取得等のための資金の贈与を受けた場合、一定の要件を満たせば贈与税が非課税になる制度です（出典：国税庁「財産をもらったとき」）。

非課税限度額は、取得する住宅の種類によって異なります。

適用期間は令和6年1月1日から令和8年12月31日までの贈与が対象です（出典：国税庁「財産をもらったとき」）。

また、通常の贈与税の基礎控除（年間110万円）との組み合わせも可能です。つまり、この非課税特例と基礎控除を併用すれば、省エネ等住宅の場合は最大1,110万円まで非課税で受け取れることになります。

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非課税特例の主な適用条件——受け取るタイミングに特に注意

非課税特例を受けるためには、以下の主な条件をすべて満たす必要があります（出典：国税庁「財産をもらったとき」）。

贈与税の申告は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに所轄税務署へ行う必要があります。非課税となる場合でも申告は必須です。

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年110万円の基礎控除の範囲内の援助との使い分け

贈与額が少額の場合は、特例を使わなくても基礎控除（年間110万円）の範囲内で贈与税がかかりません。この場合は申告が不要なため、手続きの負担がありません。

状況に応じた使い分けの目安は次のとおりです。

いずれの場合も、贈与の事実と金額を銀行振り込みで記録に残しておくことが、後のトラブル防止につながります。現金の手渡しは贈与の証拠が残らないため避けましょう。

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7. 諸費用以外に見落としがちな購入後のコスト

中古住宅を購入した後に「こんな費用がかかるとは思っていなかった」と感じる出費は、実は購入時の諸費用と同じくらい重要な資金計画の要素です。住宅ローンの返済が始まってから予算が圧迫されないよう、入居後のコストも事前に把握しておきましょう。

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7-1. リフォーム・リノベーション費用

中古住宅の購入後に発生しやすい最初の大きな出費が、リフォーム費用です。水回り（キッチン・浴室・トイレ）の交換、給湯器の入れ替え、壁紙（クロス）の張り替えなど、生活に直結する設備は築年数に応じて交換が必要なケースが少なくありません。

費用の目安はリフォームの内容によって大きく異なりますが、水回り全体の交換であれば100万〜300万円規模になることもあります。こうした費用を購入後に「想定外」として直面しないために、本記事の「ホームインスペクション費用を削るリスク」で紹介したホームインスペクション（住宅診断）を購入前に実施し、リフォームが必要な箇所と費用の見込みを把握しておくことが重要です。

筆者は田舎暮らし向けの格安の中古住宅を購入した経験がありますが、その際はキッチンと便器のリフォームが必要となり、合計100万円程度の費用がかかりました。リフォームの予算を含めた上で「この物件の総取得コストはいくらか」を計算してから購入判断をするのが賢明といえるでしょう。

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7-2. 引っ越し費用・家具・家電の購入費用

入居のタイミングで避けられない出費として、引っ越し費用と家具・家電の購入費用があります。引っ越し費用は移動距離や荷物の量、繁忙期かどうかによって大きく変わります。3月〜4月の繁忙期は同じ条件でも料金が2〜3倍になることがあるため、日程の柔軟性があれば繁忙期を避けて複数社に相見積もりを依頼することで節約できます。

中古住宅では、カーテンレール・照明器具・エアコンなどが残置物として残っていない場合があります。売買契約前に「残置物の有無」を不動産会社を通じて確認しておかないと、入居直後に予想外の出費が重なる原因になります。家電・家具の買い替えも含めると、引っ越し関連費用は数十万円規模になることも珍しくありません。

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7-3. 入居後に毎年かかる税金（固定資産税・都市計画税）

中古住宅の購入後、毎年必ず発生する税金が固定資産税と都市計画税です。住宅ローンの月々の返済額に加えて、この税額を年間の住居費として予算に組み込んでおく必要があります。

税額の計算式は次のとおりです（出典：一般財団法人 資産評価システム研究センター：令和8年度 固定資産税のしおり）。

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の中古住宅（土地・建物合計）の場合、固定資産税は年間約28万円、都市計画税は年間最大6万円（合計最大34万円）が目安となります。

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7-4. 中古マンション特有の月額費用（管理費・修繕積立金）

中古マンションを購入した場合、住宅ローンの返済に加えて、毎月管理費と修繕積立金の支払いが発生します。この2つは月々の「住居コスト」として必ずローン返済額と合算して予算を組む必要があります。

管理費・修繕積立金の月額は物件によって大きく異なりますが、都市部のマンションでは合計3万〜5万円程度が目安です。仮に月4万円であれば、年間48万円・35年で1,680万円にのぼる計算になります。この金額を住宅ローンの総返済額に加算して「本当の総コスト」として認識することが重要です。

中古マンションは購入前に確認すべき点が2つあります。

1つ目は、修繕積立金の滞納状況と積立残高です。前の所有者が滞納していた管理費・修繕積立金は、原則として買主が引き継ぐリスクがあります（区分所有法第8条）。必ず売買契約前に管理組合または不動産会社を通じて確認してください。

2つ目は、修繕積立金の引き上げ計画の有無です。国土交通省の調査によると、修繕積立金が不足しているマンションは少なくありません。購入後に大幅な引き上げが予定されている場合、月々のコストが想定より増加する可能性があります。重要事項説明書に記載されている長期修繕計画の内容を必ず確認しましょう。

ちなみに、当サイト「誰でもわかる不動産売買」では、築30年の中古マンションの修繕積立金の相場を解説する記事を公開中です。ぜひご覧ください。

お役立ち記事
築30年マンション修繕積立金の相場は？適正額の確認方法を解説

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まとめ——中古住宅の諸費用は「知識」があれば怖くない

中古住宅の諸費用は、物件価格の8〜11%が目安です（軽減措置を適用しない本則税率ベース）。3,000万円の物件であれば240万〜330万円が必要になる計算で、この金額を事前に把握せず購入を進めると資金ショートに陥るリスクがあります。

筆者も初めて中古住宅を購入しようとした際、諸費用の見積もりを見て驚き、結果として購入する物件の価格帯を下げた経験があります。あのとき事前に諸費用の全体像を知っていれば、違う選択ができたかもしれません。

この記事で解説した内容を整理します。

諸費用の全体像として、費用には「売買契約時」「ローン契約時」「引き渡し時」「引き渡し後」の4つのタイミングに分かれて発生するものがあり、特に引き渡し後に届く不動産取得税は見落としがちです。手元に現金を残しておく重要性はいくら強調してもしすぎることはありません。

節約できる費用と節約できない費用の見極めが、諸費用対策の核心です。仲介手数料・火災保険料・司法書士報酬は交渉や比較で削減できる余地があります。一方、登録免許税・不動産取得税は税率そのものは変えられませんが、軽減措置を適用するかどうかで数十万円の差が生じます。物件価格3,000万円では、軽減措置の活用だけで約66万円の節税になることを本文で示しました。

現金が不足するときの対処法も複数あります。住宅ローンへの諸費用の組み込み（オーバーローン）、フラット35の活用、親族からの贈与非課税特例（令和8年12月31日まで・省エネ等住宅は最大1,000万円（基礎控除110万円との併用で最大1,110万円））など、状況に応じた選択肢を組み合わせることで、現金が少なくても購入を前に進める方法があります。

購入後のコストも忘れずに予算に組み込んでください。リフォーム費用・引っ越し費用・毎年の固定資産税、そして中古マンションであれば管理費・修繕積立金が毎月加わります。住宅ローンの返済額だけで予算を考えると、入居後に生活が苦しくなるケースがあります。

中古住宅の購入は、物件価格だけでは語れません。「諸費用を含めた総コストでいくらかかるか」「毎月・毎年いくらの維持費が発生するか」を正確に把握した上で判断することが、後悔しない住宅購入の第一歩です。この記事が、その判断の助けになれば幸いです。

最後に、中古住宅の諸費用に関するよくある質問とその答えをまとめます。

中古住宅の諸費用の相場はいくらですか？

物件価格の8〜11%が目安です（軽減措置を適用しない本則税率ベース）。3,000万円の物件であれば約240万〜330万円が必要になります。新築（3〜5%）より高い主な理由は、仲介手数料の発生と登録免許税の税率差です。軽減措置を活用すると大幅に抑えられる場合があります。

中古住宅の諸費用を現金で払えない場合、どうすればよいですか？

住宅ローンへの諸費用組み込み（オーバーローン）や、フラット35の活用（保証料ゼロ・一部諸費用も融資対象）が主な対処法です。また、直系尊属から資金援助を受ける場合は、住宅取得等資金の贈与非課税特例（令和8年12月31日まで・省エネ等住宅は最大1,000万円（基礎控除110万円との併用で最大1,110万円））の活用も検討できます。

中古住宅の購入時に現金で必ず用意しなければならない費用は何ですか？

手付金（物件価格の5〜10%）と仲介手数料の半金（売買契約時）は、住宅ローンの融資実行前に支払うため、現金での準備が必須です。印紙税も同様です。これらはローンへの組み込みができないため、最低でも物件価格の約6.9〜12%程度の現金を事前に用意しておく必要があります。

不動産取得税は払えない場合、どうなりますか？

引き渡し後6か月〜1年後に都道府県から届く納税通知書を放置すると、督促・滞納処分の対象になります。支払いが困難な場合は、速やかに都道府県税事務所に相談することをお勧めします。地方税法第15条に基づく徴収猶予や分割納付が認められるケースがあります。

中古住宅の登録免許税の軽減措置は、築年数が古い物件でも受けられますか？

昭和56年12月31日以前の旧耐震物件でも、耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のいずれかを取得することで軽減税率（建物0.3%・抵当権0.1%）の適用を受けられます。ただし取得日前2年以内に調査が終了していることが条件です。

中古住宅の不動産取得税は軽減措置を使うといくら安くなりますか？

平成9年4月1日以降に新築された住宅であれば、固定資産税評価額から1,200万円が控除されます。たとえば評価額1,500万円の場合、軽減なし（45万円）→軽減あり（9万円）となり、36万円の節税になります。土地についても条件を満たせば税額がゼロになるケースが多くあります。

中古住宅の諸費用はいつ支払うのですか？

主な支払いタイミングは3段階です。①売買契約時（手付金・仲介手数料半金・印紙税）、②引き渡し時（登記費用・司法書士報酬・仲介手数料残金・火災保険料など）、③引き渡し後6か月〜1年後（不動産取得税）。特に①は住宅ローン融資前のため、現金の事前準備が不可欠です。

著者・監修情報

誰でもわかる不動産売買（fudousan-wakaru.net）編集部。不動産の購入・売却・活用に関する情報を、はじめて不動産を検討する方にもわかりやすく伝えることを目的として運営しています。記事の作成にあたっては、国土交通省、一般社団法人 住宅性能評価・表示協会などの公的機関の情報、および極めて信頼性が高い専門サイトの情報を参照しています。

参考資料・参考サイト

国税庁「マイホームを持ったとき」 ／ 国税庁「財産をもらったとき」 ／ 国税庁「印紙税額の一覧表（その1）」 ／ 国土交通省：令和８年度税制改正概要 ／ 地方税法 ／ 区分所有法 ／ 日本司法書士会連合会：報酬に関するアンケート

注意点

本記事の内容は令和8年6月時点のものです。最新の情報は国税庁の公式ホームページなどにてご確認ください。

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